说到税收，经济学者的第一反应就是摇头。的确，在一个正常运行的市场经济体里，税收是负面效应的代名词，大家用无谓损失(deadweight loss)这样的概念来定义它的社会成本。税收对于效率甚至公平来说，都是不利的。但是对于中国当前的地产调控，税收在很大程度上比各种货币政策更加直接、有效、合理。

    首先，让我们看一下当前的地产调控目标。目标之一是经济效率；目标之二则是社会稳定。为什么说为了达到效率和社会稳定这两大目标，税收政策都比货币政策更加直接和有效呢？

    先看看地产调控的第一目标——经济效率。地产过热的效率损失是极有可能产生房地产的泡沫。泡沫的本质就是房地产的投资者对于房地产的价格估价过高，超出了未来房租净现值和产权所带来的心理回报这二者之和。这种房产价格的泡沫有它短期存在的合理性。事实上，这种房产的泡沫是短期的均衡。在房地产价格虚涨并出现泡沫的情况下，仍然投资于房地产，对于短期投资者来讲是合理的。因为只要在短期内房地产的价格泡沫不破裂，短期投资者仍然是收益的。但是房地产的泡沫并不能长期存在。从长期来看，由于房地产价格远远高于其基本面所能支撑的水平，所以早晚房地产泡沫会破灭。一旦房地产泡沫破灭，它所带来的对整个经济的破坏力众所周知。它对金融业，尤其是银行业的冲击在世界各国是广为熟知的。当地产价格下降，银行的贷款质量随即下降，银行必须为提高资产质量而做出的调整，包括各种过激的调整。这种调整会导致银行在未来时期贷款规模的缩小，从而导致经济收缩。房地产泡沫的破裂也会导致家庭的财富效应，致使许多家庭缩小消费，减少社会的总需求。房地产泡沫破灭的另一个问题正如香港经济在1998年至2004年所发生的，它导致了有房阶层的广泛不满，甚至出现政治上的危机。所以说房地产泡沫的产生和破裂蕴藏着极大的对经济效率和社会稳定的冲击。

    既然房地产泡沫是一种短期的不稳定的资产价格均衡，那么防止房地产泡沫的发生，或者尽早捅破房地产泡沫的最佳途径就是针对房地产泡沫形成的根本机制，即短期投机需求进行精确打击。精确打击短期投机的最佳方式并不是货币政策。因为短期需求者往往在短期内拥有比长期需求者更多的金融资源，包括现金。而且短期需求者并不关心短期内的融资成本。所以提高利息率、增加首付等手段，对于限制短期投资需求的作用肯定是有限的。相反，短期需求的最终目的是通过房地产的短期买卖达到增值。所以对于短期交易的增值征收房地产的资产增值税是切中要害的。比如说一个房地产投资者如果在五年内进行交易，如果买卖之间的价格差为一百万元，那么针对这一百万征收30%的增值税收。这样的话以短期投资为目的的房地产投资者必须慎重考虑。与此相关的是对短期交易征收营业税。在一定程度上讲，对于短期交易征收的营业税和增值税有相当的替代性。但是问题在于，营业税本身与房地产背后的成交额相关。而成交额与增值本身并没有直接的关系。所以收缴营业税仍然不能最准确地打击以寻求房地产价格增值为目标的短期投资者的动机。

    房地产调控的另一个目的就是追求社会稳定，包括提升公众所诉求的消费品分配公平性。从这个角度出发，对豪华型房地产产品征收消费税是一个自然的、合理的政策选择。对于高收入阶层而言，他们对房地产需求的弹性低于低收入阶层，即便收取消费税，其消费也不见得下降；而对于低收入阶层而言，对于豪华型房地产项目收税，其消费就可能减少。收取这样的消费税，其目的并不主要在于减少此类消费额，更重要的是利用税收来补贴收入分配低端人群的消费水平。

    一个稳定社会的中坚力量是中产阶层，而中产阶层最重要的标志是拥有自己的不动产。一个社会的稳定取决于大量中产阶级的产生。所以通过各种方式稳定地产价格，促进中产阶级的形成也是房地产调控的一个重要目标。政府通过税收的手段，降低地产商开发豪华型房地产项目的利润，适当对中低端房地产项目进行补贴，从而扩大社会有房阶层的数量，是促进社会稳定的一个重要措施。对于豪华地产项目收税，执行中恐怕要有特别的考虑。一种可行的方案是根据房地产所有者的人均住房面积而收取累进的房地产消费税。这种方式的税可以避免房地产消费者购买若干小户型而扩大消费的行为。这一政策当然会降低房地产的投资效应，而提高房地产作为耐用消费品的作用。这也是迅速扩大中产阶级规模的一个重要手段。

    总之，与其它政策包括货币政策相比，以上各种针对房地产的税收政策，不仅能够更加有效地提高经济效率、促进社会稳定，而且由于这些税收的目标面比较窄，对于经济中其他部门的影响比较小。相反，货币政策的影响面往往是非常广的，一旦处理不慎，就会造成由于房地产业过热导致整个经济受影响的不利局面。从学理和国际经验来看，对房地产业进行税收调整，是具有清晰的理论基础和政策合理性的。21世纪经济报道　(文/李稻葵 作者系清华大学世界与中国经济研究中心主任）