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新一轮宏观调控欲破解中国楼市谜局
2006年05月20日 15:56:49  来源:新华网
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    新华网北京5月20日电 题:新一轮宏观调控欲破解中国楼市谜局

    新华社记者 孙晓胜 王衡 冯丽

    国家统计局19日发布的报告表明,截至4月底,中国商品房空置面积达1.22亿平方米,同比增长18.9%,完成商品住宅投资额同比增长22.6%。与此同时,北京、深圳、广州等中国大城市的房价仍在高位运行。

4月底商品房空置1.22亿平米

    新华网北京5月19日电(记者刘铮)国家统计局19日发布的报告说,截至4月底,全国商品房空置面积为1.22亿平方米,同比增长18.9%。    国家统计局测算的4月份国房景气指数为101.61,比3月份上升0.15点,比去年同月回落0.65点。其中,房地产开发投资分类指数比3月份和去年同月均有所回落。

    1至4月份,全国房地产开发企业完成投资4131亿元,同比增长21.3%。完成商品住宅投资2835亿元,增长22.6%。其中,经济适用住房完成投资101亿元,增长4.1%。

    1至4月份,全国房地产开发企业完成开发土地面积7281万平方米,同比增长57.5%;完成房屋施工面积11.76亿平方米,增长22.1%。

    空置率、投资额和房价同步增长,让中国的房地产市场越来越像一个看不懂的谜局。国务院日前发布旨在促进房地产业健康发展的六条措施。对此,中国民众充满期待,希望新一轮宏观调控措施破解楼市谜局。

    事实上,自去年5月以来,从央行调息,到“国八条”、“新国八条”、“七部委八条”,以及后来的一些财税和金融政策,中国政府对房地产市场施行了一系列密集而又强有力的调控措施。

    国务院总理温家宝对去年以来房地产市场调控的评价是,“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。”业界认为,这个评判“客观而又中肯”。

    对中国楼市新政“国六条”,北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,从调控方向和调控措施可以看出政府的思路发生了一定的转变。过去调控的主要方向是控制土地、压缩投资,而“国六条”则体现了“增加供给与抑制需求同时进行”的理念。强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”和“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”。

    摩根士丹利亚太区首席经济师谢国忠分析,运用税收、信贷、土地政策的调节作用,完善住房转让环节税收政策,这是大多数国家都有的政策,主要目的是打击投机。中国目前对房地产征收的增值税为5%,这只具有象征意义。如果提高到征收80%,然后每年降10%,8年就差不多不用征收了。

    评论人士认为,能否把“国六条”精神落实下去,并取得成效,关键在于各级地方政府特别是房价涨幅较大城市政府的态度。目前,北京、上海都已做出积极的回应。北京市建委称,正在酝酿,下月有望出台楼市相关配套政策;上海市房屋土地资源管理局有关人士表示,虽不明确相关的配套政策是否能在近期出台,但也已经在积极研究之中。而南京市房管局迅即颁布了加强房地产开发企业、代理销售企业经营行为监管的十条规定,规定具体而严厉。

    对于楼市新政,反应最为直接的是市场。“国六条”颁布首日,一项网上调查显示,77.48%的网友认为,“国六条”意味着新的调控全面展开,因此会选择再次暂时观望而不急于购房,仅有10.86%的网友选择“不会观望”。

    北京中原地产华北区域总经理李文杰则表示,眼下各个城市下一步的房地产调控政策走向和实施细则尚不明朗之前,开发商都是持观望态度。如果政府调控措施得到落实,按照目前的市场状况,对高档房的销售可能会带来一定的影响,同时不可避免的是,中低档房源会更加紧张。

如何看待商品房空置?

    [视频] 经济半小时-房价急速上涨令人担忧 北京房价究竟涨了多少

    国家统计局最新公布的数据显示,截至3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。其中,空置商品住宅6983万平方米,增长19.7%。

    一时间,“空置”成了房地产市场的热词,如何看待商品房空置呢?记者就此专访了建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉。

    问:空置是否意味着浪费?

    答:在市场分析里,空置指房屋没有使用、处于等待出售或者出租的状况,空置是房地产市场的自然现象。

    问:我国是否建立空置率指标?

    答:目前我们国家还没有建立空置率指标,不能进行空置率计算,也不能用于国际比较。

    问:如何看待当前商品房的空置统计呢?

    答:我国当前商品房的空置统计有它特定的市场含义,反映了商品房的销售速度,也反映了市场吸纳的能力,特别是不同类型房屋的吸纳能力

    问:目前有很多人在研究我国商品房的“空置率”等问题,您怎么看待他们的研究?

    答:我想提醒市场研究人员,在指标的适用上,要准确理解其含义,类似的还包括房价。详细进入>>>

=====我国商品房空置面积超过1.2亿平方米 =====

    统计局:全国商品房空置面积超过1.2亿平方米

    记者23日从国家统计局了解到,截至3月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8%。

    建设部急查40城市商品房空置率 1%还是26%

    一边是增长的空置面积,一边却是买不到房子和房价高昂;而空置率1%与26%相差悬殊的数据,以及令人眼花缭乱的计算方法,更令消费者不知道该相信哪一个。

    ◎成都商品房空置面积涨7成 调整土地供应成首要
    ◎SOHO中国董事长潘石屹:海南房产空置率会下降 
    ◎
广州高档商品房空置面积是经济适用房的十四倍
    ◎北京统计局:去年北京商品房空置率上涨三成 

=====什么原因造成现在住房空置?=====

    1、开发商追逐高利润开发高档房

    来自国家统计局的最新数据表明,在24个大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。

    ◎房地产商一夜暴富 为何不征暴利税以平衡暴利
    ◎让购房者变成开发商的对手 才能抑制90%的暴利
    ◎政协委员叫板房产暴利 商品房应"倒逼成本"定价

    2、二手房、租赁市场没有真正建立

    财政部综合司苑广睿副司长表示,国家财政将从四方面解决低收入家庭的住房困难问题。四项举措是:进一步完善低收入家庭的住房保障政策。积极探索经济适用住房的过渡化试点。与廉租制度结合起来统筹好。建立完善以租金补贴为主,实物配租为主的低收入家庭的长效保障机制。

    ◎沪新房价供应量双双下跌 二手房市场开始回暖
    ◎上海二手房指数环比微降0.2%低总价住房得宠
    ◎高房价刺激年轻人转投二手房 4大区域买家激增
    ◎3月份京城二手房交易和租赁市场 双双迅速回暖
    ◎京城二手房第一季度成交火热 均价5535元/平米   

=====大量住房空置到底意味着什么?=====

    空置房猛增将引发房产市场危机

    目前内地房地产市场过高的空置率及价格快速上涨,既说明了内地房地产市场人为地对价格操纵严重,也说明了内地房地产市场投资者过多,而这些问题不仅严重影响了内地居民住房条件改善及降低了内地居民的住房福利水平,而且使内地房地产市场蕴藏着巨大的风险。如果政府不对该问题引起足够的注意并采取政策进行调整,内地房地产市场将陷入更深的危机。

    潘石屹:房价与空置率同时上涨 房价有点危险

    房价与空置率同时普遍上涨,担忧持续涨价危及整个房地产业

    上亿平米商品房空置,潜存过剩风险

    房屋过剩或潜在过剩关键在于缺乏严格的市场准入和退出机制。结果导致一方面在房地产价格和利润大幅提高的驱动下,难以防范大量企业过度和无序涌入;另一方面,也使一些不适应市场规律或不符合国家法规的企业很难退出市场。

=====商品房空置率到底该怎样算?=====

     1、目前我国商品房空置面积算法:

     从销售角度统计的商品房空置面积

     空置面积÷前三年竣工面积之和=10%

     从使用性的角度定位的商品房空置率

     当前我国商品房空置率已高达30%多,远远高于10%的国际警戒线。

     用空置面积÷当年商品房竣工面=30%

     2、应该怎样计算空置率才合理?

    应建立两个统计体系,两个数字同时统计,互相比较,才能真实反映房屋空置状况。

    全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房(包括未售出的全部商品房,已售出未入住的空住房,社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋),反映社会所有存量房屋的闲置状况。

    是有多少已建成尚未售出的全部商品房,反映房地产市场销售状况(空置率)。

 ====== “国六条”宏观调控楼市 ======

    国务院六项针对性措施促房地产业健康发展

    要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的措施:

    (一)切实调整住房供应结构。
    (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
    (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
    (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。
    (六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。  
 

    新华视点:楼市虚假信息是如何制造出来的?

    国务院常务会议日前出台的促进房地产业健康发展的“六条措施”中,明确提出要增强房地产市场的透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。

    建设部此前也明确表示,全国40个重点城市“不存在房源不足”,可售商品住房面积总量达到1.2亿平方米、100万套。建设部提醒消费者“不要被虚假信息误导”。

    然而,眼下许多售楼处排队购房者如过江之鲫,似乎房地产市场房源依旧紧张,供不应求。现实状况与政策信息背道而驰,这种供不应求的虚假信息究竟是如何制造出来的呢?详细进入>>>>

    ●朝向好的先掖着 朝向差的做钓饵 
    ●卖房如同“挤牙膏” 坐等涨价节节高 
    ●楼盘信息不对称 虚假信息满天飞  

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(责任编辑: 马进 )
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