9月10日，明天第一城一期开盘，出现了少有的火爆认购场面，预示着北京楼市将走出盘整

　  居民即期购房意愿较上季略有回升——

    眼下，北京楼市能否走出观望期已是业界争论最热的话题了。但在昨日下午举办的“‘金九银十’北京楼市是否真能走出观望期”的研讨会上，中国城乡经济研究所所长陈淮却认为，北京房地产市场根本不存在观望期，准确地说是呈现购销两旺的一个基本格局。    

    “现在大部分房地产媒体在犯一个共同错误，就是大谈观望这个词，其实，2005年的北京房地产市场到现在都根本谈不上观望”。陈淮昨日在接受经济参考报记者采访时表示，从2002年央行121号文件，2003年国务院18号文件，2004年土地从协议转让改为招拍挂，2005年七部委文件，都远称不上新政。真正的观望期在1999至2002年，那时候1999年停止福利分房之后，北京市的企业事业单位和机关，到2003年才真正停下来。这三、四年间买得起房的一批人基本上处于观望期。2002年到2003年初，人们开始对福利分房绝望了，大批涌入市场，其实在那个时候我们就已经走出了观望。

    陈淮表示，最近一段时间以来，北京市房地产市场和去年相比，仍然呈现为购销两旺的一个基本格局。特别是在进入第三季度以来，如果把每三个月内短期波动拉平的话，和过去几年相比较，它的销售变化是一个比较均匀的状态走势，并没有大的起浮。

    记者问陈淮，下半年北京的房价会不会跌？“买房子不是炒股票，今天买明天就卖。理论设想要持有20到30年的风险，利率是其中之一。还包括税，机会成本，以及周围的环境变化很多。我想短期内价格风险是应该考虑的一个方面。但是，并不是最主要的。整个市场供求关系的变化，并不意味着你所买的这个房子价格的变化。即使市场总体价格趋于下降的时候，也不一定有些项目价格不上升；有些项目价格在上升的时候，你的房子也不一定不落价。”陈淮说，“女士们非常愿意买打折的东西，打折便宜30％，但是浪费了70％的钱，因为你买回来没有用，不适合你。对于一个适合你的房子，不讲价仍然是物有所值的。而降了很多价格的房子你买了，也可能非常不适合你。”

    另外陈淮表示，政策将会区别化的提高持有成本。小户型不仅持有成本不提高，而且还降了。这不仅仅是指物业税和利率变化，还包括能源。买50到60平方米的住宅，人均居住耗能和一百五、六十平方米的是绝对有区别的。政府已明确提出发展节能省地型住宅，能源成本风险还是早预见的好。

    9月18日，北京师范大学管理学院董藩在接受记者采访时表示，房价涨是必然的，除非遇到了战争、瘟疫等极特殊大的自然灾害，这时候房价可能会下跌，否则房价不可能下跌。因为房子有一个持有成本的问题。总体来讲房价下跌不太容易。董藩建议消费者，如果确实需要房子，还是要早买合适。如不需要房子，提前购买、提前消费，压力比较大。

    未来三个月北京居民的购房意愿将开始回升。9月13日，中国人民银行公布的调查结果也显示：居民的即期购房意愿较上季略有回升，但仍处历史低位；北京的房地产市场虽相对乐观，可也只有20%的人准备在三个月内购房。而上海居民的购房观望情绪就比较明显了，未来三个月准备购房的居民人数占比为7.3%，较上季下降3.7个百分点，创历史最低。

    谈到居民的观望情绪时，北京市建委房屋交易管理市场处处长沈洁近日向媒体表示，从交易信息分析，北京市场目前供需两旺，价格平稳。因为投机造成的价格虚高问题，在北京并不存在。

    据沈洁介绍，今年全市5、6、7月份达到日均供应套数分别是412、419、418，8月份达到了492，而价格的平稳则表现出需求的平稳，网上签约信息显示，北京房价是在稳重缓慢地上升，这说明需求很旺盛。她认为，部分地区房价虚高的一个重要原因是炒家短期投机行为。从交易环节来看，转手投机必须通过退房来实现，而从北京目前的网上签约来看，退房率非常小，只有不到千分之一，其中还包括开发商因对网上签约系统使用不熟而造成的退房。这说明北京楼市短期投机很少，楼市发展也平稳健康。因此市场走势也比较乐观。（记者 洛涛）