日前，央行上海分行的一份房贷新增过快的报告，使人们再度聚焦上海房地产市场。央行上海分行甚至对各金融机构发出预警：要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。由此，人们也对央行是否再度紧缩房地产行业信贷产生疑虑。事实上，去年以来，政府一直在运用多种手段为经济降温，也取得了一些成效。但部分行业或区域的过热还没有完全消除。2004年上海楼市在宏观调控中逆势而上。上海市统计局最新公布的数据显示：2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5%.与股市同为泡沫经济的两大载体，房地产市场能否平稳发展对经济影响更大。有学者建言可以对重点行业适度提高贷款利率，也有学者建议应该对房地产行业转让所得利润征收级差利得税，以降低房地产的泡沫风险，使其有一个更长期稳健的发展。当然，同样有学者认为中国的房地产市场总体健康，所谓的“泡沫”并不明显。

    “因为你，我失去了20％的收益”，我上海的一位同学向我抱怨道。去年10月份，读完我那篇《上海房地产是一个泡沫》的研究报告后，他就再没有倒卖过房子。其后上海的房价一直往上蹿。今年1月，他终于按耐不住，又出手了。“我不得不雇了七个人排了七天七夜的队，终于买了三套房子”。

    我并没有说过“泡沫已经开始破裂”的话。我当时只是说，“上海的房地产泡沫可能还会持续几个月，不会超过一年”。得出这一结论的基本假设是美元将在2005年见底。美联储将把利率提高到3％以上，同时，美国的消费将真正陷入疲弱，这将阻止热钱流向上海。因此，上海的“房地产泡沫”要闯过2005年这一关是非常困难的。在一个泡沫破裂之前，它都会保持扩张势头。

    但预测一个泡沫在什么时间破裂是非常困难的。当宽带容量的供给远远超过了需求后，宽带价格出现暴跌，互联网的泡沫破裂了。纳斯达克市场上的投资者争先恐后地逃离了股市。

    1995年，当美元见底的时候，泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂，下跌的房价使外国投机热钱撤离。上海与10年前的曼谷很类似。笔者认为，上海很可能步曼谷后尘。

    泡沫的破裂时间取决于外来资金

    “你知道吗？现在有很多荷兰人都来这里买房子了”，上海的一位朋友告诉我。

    我不忍心告诉他，事实上真正从荷兰来的投资者已经很少了。幸运地是，越来越多的美国投资者正在买入上海的房地产。这些人不仅包括华裔美国人和海外归国人员，也包括传统的美国白人。

    据我所知，目前上海房地产市场上的重要参与方基本上都不是上海人。2002年以后，来自中国台湾省、中国香港地区、东南亚国家和地区的投资者开始涌入上海购置房产。最近，日本和美国的投资者正在快速进入这一市场。

    从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏。当新的需求对于保持市场的升势生死攸关的时候，现有的拥有者所做的事情就是推翻目前的平衡。在上海，很大比例的房屋是没有人居住的。当市场低迷时期到来的时候，房屋业主的资金状况将决定他们竞相退出还是继续持有。换句话说，上海房地产泡沫破裂的时间取决于外来者的态度在什么时候改变。这是资金成本不断升高和上海房地产神话逐渐褪色的过程。