把脉房地产市场 问“虚热”否？

    新华社广州分社 记者黄玫

    中国房地产市场真的过热了吗？１０月底美国《纽约时报》刊登了一篇题为《中国房地产业出现严重过热和泡沫》的报道，称中国房地产市场的泡沫一年之内即将破裂，这将成为制约中国经济发展的关键。

    近段时期，国内外对这个问题的争论不断升级。有专家经过认真的研究和调查批驳了“泡沫论”，也有专家提醒房地产信贷“黑洞”仍然时有发生，同时近年来房价增幅过快的问题也不容忽视。在３日举行的广东房地产企业发展高峰会上，专家们再次把脉中国房地产市场，就此展开了热烈的讨论。

    专家质疑“泡沫论”

    针对国外媒体的观点，中国房地产协会会长杨慎提出了不同意见。杨慎认为，我国房地产市场正处于跨越式的发展时期，不存在总供给大于总需求的整体性过热，但客观上存在阶段性增速过快和区域性的结构失衡。值得关注的是，一些境外机构一边大声叫喊中国房地产市场过热，一边却手持巨额资金大举杀入中国的房地产市场。

    杨慎认为，这篇文章中关于房地产市场“泡沫论”的两个依据不够准确，引用的数字有所偏颇。该文的第一个依据是，中国房地产市场空置率过高，达到了１５％。按国际标准，空置率超过１５％房地产泡沫就会破裂。针对空置率问题，中国房协专门组织了调研，如果按照欧美英国家空置房指标统计３种方法进行计算，中国的空置率分别是３．５２％、９．１６％和３．５７％，并没有超过１５％的国际警戒线。空缺是计划经济的结果之一，适当的空置是市场经济规律调节的结果，这对消费者来说也是好事，增加了他们的选择余地。

    第二个依据是中国的房价上升幅度过快，达到了１３．４％。而房价增长的１３．４％是有关部门第三季度根据３５个大中城市的房价统计出来的，而没有包括众多中小城市。这可以作为业内的参考价格，但作为行业价格来说明房地产整个行业存在严重“泡沫”则是不够准确的。

　　房格仍有下降空间

    针对市民关心的高房价问题，一位专家揭示了其中的秘密，他认为高地价导致了高房价，房价仍有下降空间。房价构成有个“四三二一”原则，即中国高房价中４０％是土地价、３０％是建筑费用、２０％是各种税费、１０％是地产商的净利润。

    ２０年来，我国已盖了７４亿多平方米的商品房，但目前我国的人均住房却不足２４平方米。这个数字仅相当于发达国家的１／３；也只相当于多数发展中国家的２／３。如果要在２０２０年实现每户人家一套住房，并且人均住房达到３５平方米，按照现在房价的这种上涨速度和这种涨法，要实现我们的“梦想”基本不可能。

    这位专家说，国家控制“土根”后，土地成了紧缺资源，导致地价迅速上升，从每亩几万、几十万元上升到几百万元甚至更高，这是高房价的一个重要因素。如果排除各种不合理的费用开支，现在的高房价应该大幅下调。比如，北京多层建筑的房价应该在１５００元，高层建筑的房价应该在２０００元左右。而现在的实际平均房价每平方米卖到了６０００元以上。如果用政府之手进行合理调控，现行房价仍有下降空间。

    政府调控房价，需要同时做两方面的工作：一是把土地出让制改为土地年税制，采用税率的方式来抑制房价；二是基础设施配套目前占了建房总成本的１０％－１５％，政府可把这部分费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。

    房地产信贷“黑洞”须防范

    虽然一些专家同意“目前我国房地产行业并不存在泡沫和过热现象”的说法，但也有专家认为，宏观调控、汇率和利率政策调整等带来多重影响和压力，房地产的信贷“黑洞”问题也需要引起重视。

    广东省企业联合会、广东省企业家协会会长罗佛光认为，在激烈的市场竞争和国家宏观调控的新形势下，房地产正面临着新的考验。中国人民银行１１月发布的第三季度货币政策执行报告表明，前三季度我国房地产价格持续上涨。报告称，要注意防范房地产金融风险，促进房地产业健康发展。该报告还显示，２００４年以来，国家采取的抑制房地产投资热的宏观调控措施已初见成效，房地产投资增长和房地产贷款增幅减缓，但房屋价格与土地价格仍持续上涨。前三季度，土地交易价格、房屋销售价格，同比分别上涨了１１．６％和９．９％。

    近几年，经济运行中出现的局部投资过热也的确需要关注。广东发展银行信贷管理部总经理艾东此前接受记者采访时说，房地产行业发展派生出对钢铁、电解铝及水泥的巨大需求，然后再派生出对煤、电、运输业的巨大需求，固定资产投资过快增长相当一部分集中在房地产。面对宏观调控的收紧，小型房地产企业风险更高。而当前房地产投资的主要资金来源６０％左右来自商业银行贷款，负债率过高的房地产企业一旦资金链条断落，将可能产生新的资金信贷“黑洞”，引发金融风险。

    有专家强调，新政策的影响也不能忽视，不要低估汇率和利率政策的调整对房地产市场的压力。中国的经济结构外向依赖程度非常高,出口部门的商品不可能形成价格的大幅上扬或下跌,它受国际市场的制约大。过量投放的货币就只能被非贸易部门吸纳,也就是房地产、股票等资产市场。股票市场由于制度的缺陷,不可能吸收这样超量投放的流动资金。房地产市场则成了吸纳的主要渠道，因此有关金融当局有理由对房地产泡沫话题特别敏感。

　　房地产市场面临新一轮“洗牌”

    与全国房地产市场相比，广州房地产市场起步较早。据介绍，广州房地产业经历过三次大起大落，最近的一次发生在１９９６年前后。在激烈的市场竞争中，房地产市场出现新一轮的“洗牌”；在残酷的优胜劣汰压力中，地产巨头们纷纷开始打造自己的品牌。

    国家发展研究中心企业研究所所长陈小洪说，竞争力的体现在于市场表现、资源和有别于他人的核心系统，其中品牌战略很是关键。品牌也是一种消费者偏好，优质的服务是吸引客户的手段。有一家房地产管理公司的服务很到位，业主打电话过来说灯泡坏了，服务人员就能拿上合适型号的灯泡更换，这得益于拥有一套业主详细资料的数据库。

    产品的本身仍然是竞争力的体现，中国房地产协会会长杨慎在会上对地产商们提出了希望：房地产开发要与规划结合起来，当前要注重发展资源节约型、环保型楼盘。当前楼盘大多存在墙体隔热、窗口密封效果差等问题，在改进这些因素的同时，要关注目前越来越突出的资源和环保问题，如居民生活污水已经占到城市污水的５０％，居民夏天用电占到城市用电的４５％。

    在激烈的市场竞争中，广州房地产逐步出现了一批实力雄厚的房地产商。恒大集团是第一家借壳上市的民营地产业企业，集团年产值２３０亿元，目前已晋身中国房地产１０强企业。港资企业合生创展以广州为主要核心，２００１年在业内率先北上，进军北京、天津、上海等城市并取得不错的业绩。截止１１月，合生在全国的销售业绩为１００亿元，其中广州超过４０亿元。

    ３日举行的广东房地产企业发展峰会，是由广东省企业联合会、广东省企业家协会、广东房地产１０强企业专家评价委员会联合主办。会上宣布了２００４年广东房地产最具竞争力１０强企业，其中恒大集团和合生创展分别名列榜首。（完）