中低收入百姓为何难进经济适用房

新华网山西频道    刘云伶 岳霞红

    近年来，太原市各类"经济适用房"每年增幅不小，然而记者在采访中了解到，尽管国家于５月就出台了《经济适用房管理办法》，但因地方具体实施办法至今未出台，不少开发商仍刻意隐瞒经济适用房身份，抬高房价，很多经济适用房依然是中低收入百姓眼中被高价和豪华装饰的"空中楼阁"。同时，商品房价走高之势难抑，今年上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米４８７２元，同比增长８．６２％，位居全国前列。迅猛飙升的各种房价与迟迟不到的地方《办法》形成了鲜明的对比。

    中低收入群体：经济适用房仍似"空中楼阁"

    太原市旧城街住户张凤林不久前搬出他住了３０多年的老房子，住进一间借来的２０多平方米的单间里。虽然补偿款很快就发到了手中，他还领到两万元搬迁奖励，但提到经济适用房，他说不敢想。"卖房的楼市不少，我们看得多了，可少说都要一、二十多万，我们这些普通百姓哪买得起！"

    随着太原市旧城改造拆迁，与张凤林有同样际遇的居民不在少数。太原市经济适用房管理中心有关负责人告诉记者，经济适用房虽然每年以新建３０万平方米的速度增加，截至目前，全市已建成经济适用房小区（项目）４８个。然而专为解决拆迁户和中低收入家庭住房的"经济适用房"，至今令多数百姓感到可望不可及，频喊"买不起"或"买不到"。

    据了解，由于具体办法未出台，许多开发商在经济适用房开发中仍我行我素，时常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象多见。不久前，某房地产公司推出经济适用房小区，最小户型都在１３０平方米，总价达３５万元的"豪华型"经济适用房，大大超出了中低收入家庭的购买能力，将这部分最需要经济适用房的群体挡在了经济房的门外。

    为加快城市化进程、改善人民群众生活，太原市旧城改造固然功不可没。但是，在大规模进行旧城改造项目的同时，被拆迁居民的住房安置需要也显得越发迫切。据初步统计，在太原市旧城改造中，仅２００２至２００３年就拆迁了９５６１户，随着旧城改造的不断深入，还有近１５０００余户危旧房需要拆迁改造，绝大多数拆迁居民需要进行货币安置或异地安置。而对这些居民的安置，只有通过经济适用房及二级市场解决，安置用房户型标准如按平均７０平方米/套计算，大约需要建设１０５万平方米的经济适用住房。

    除拆迁户之外，太原市还有广大的中低收入家庭，需要靠经济适用房解决住房问题。太原市房地局提供的数据显示，目前太原市商品住宅平均价格为２３００元/平方米左右，而具有商品房购买能力的家庭，人均可支配收入须在１．５万元以上。按房价比１０：１考虑，此部分人口只占太原市人口总数的１／１０，也就是说，九成市民只能从经济适用房或单位自建住宅及其它渠道中解决住房问题。而根据太原市今年设立的"让４万名中低收入群众住进经济适用房"的目标，三年约需解决万余户中低收入家庭住宅，如每户按平均７０平方米/套标准计算，年均需求量就约为２６.６万平方米左右。

    如此说来，让太原多数中低收入百姓享受到经济适用房里的温暖阳光，依然路漫漫。

    经济适用房成了一些单位变相"集资房"

    经济适用房年年增，多数中低收入家庭仍望楼兴叹，除价格因素外，变相"集资房"的存在也难辞其疚。据经济房发展中心人员介绍，太原市近两年来开发的各种"经济适用房项目"，约有１／３为部分单位仅面对自己职工的自建住宅，价格远低于普通经济适用房价，实为过去"集资房"的变身。

    据太原市经济适用房管理中心有关人员介绍，据了解，今年上半年，全市经济适用房占全市住宅施工面积的２５％左右，但就在这一份额当中，大多数的经济适用房还是属于企事业单位利用自有土地自建职工住宅。属于由政府组织供地、面向社会的经济适用住房比例很小，今年仅有７.１万平方米。

    据介绍，１９９８年，太原市通过土地划拨、以政府建设的方式，开发了兴华北小区、汇丰苑等几个"真正的"经济适用房小区之后，全市就没有建新的、具有一定规模的经济适用房小区。目前的经济适用房主要为旧城改造和部分单位自建住宅。而由政府开发、真正面向广大中低收入市民的项目为数不多，很多经济适用房是开发单位自建的"自备房"，住户是自己的员工。而一位业内人士告诉记者，其中多数为企业单位，经济势力较为雄厚。

    采访中，记者通过上门或电话联系的方式，采访了今年太原市几个新经济适用房项目。一位"鸿升花园"的工作人员听说记者要买房，马上便问道："你是××单位的吗？"当记者否认时，他表示，鸿升花园的经济适用房只卖给该单位职工，其他人没有购买资格。在其它几家项目售楼处，记者也被告知自己不在"销售对象"之列，原因是这些小区基本上都是当地单位利用自有土地给自己职工盖的，"外面的人"自然没有参与的份儿。

    太原市房地局有关管理人员告诉记者，严格来说，没有任何规定禁止开发单位以"自备房"形式销售经济适用房。但应该承认，相当数量职工内购房的存在，抢了不少更需要经济适用房的中低收入家庭的"口粮"。

    业内人士：开发程序本末倒置乃房价上扬"祸根"

    太原市房地局有关人士指出，经济适用房开发缺乏规范的开发程序和有效的监督体制，是出现豪华型经济适用房的根本原因。他认为，开发程序不规范，导致土地供应吃紧，成本偏高，开发商大肆提高房价，令中低收入家庭望楼兴叹。同时，经济适用房的供应量不足甚至逐渐萎缩，使住房市场的需求更为迫切，并加剧了商品房价格迅速上扬。

    山西省房地产业一位权威人士指出，房地产开发程序不顺主要表现为，没有形成计划--规划--土地供应--开发，这样一个有序的开发过程。目前一个最突出的例子，就是土地供给制约着房地产的开发，供应多少地就建多少房子，供应哪儿的土地就在哪儿建房子，房地产开发围绕着土地打转转，而不是根据城市的开发建设计划来供应土地，造成开发程序上的本末倒置。

    太原市经济适用房供应量少已是不争的事实。据太原市市房地局经济适用房管理中心工作人员介绍，年初，太原市提出了"让４万名中低收入群众住进经济适用房"的近期目标，如果按这个"目标"算，３年约需解决１.１４万户群众的经济适用房问题，户型标准如按平均７０平方米/套计算，３年需建设经济适用房７９.８万平方米，年平均需求量在２６.６万平方米左右。拿目前太原市可供社会购买的７.１万平方米经济适用房来比，缺口之大可想而知。

    一些业内人士认为，面向社会销售的经济适用房开发量不足，还在于没有政府组织的土地免费划拨。由于土地成本在房地产开发总成本中所占比重达到三到四成，想降低经济适用房的开发成本，最重要的就是降低土地成本。记者了解到，太原市今年曾制定了划出３００亩土地用于经济适用房建设的目标，但是时间过半，由于国家政策发生变化，土地供应十分吃紧，目前只有１００亩土地"初步规划"，但至今仍在计划阶段，没有进入实施。

    经济适用房的供应量不足，还加剧了商品房价格迅速上扬。由于大部分经济房项目多是靠市场和开发商自身完成，且经济适用房项目可以享受政府在土地供应和税费方面的一系列优惠政策，因此，经济适用房成为有土地的单位和开发商为解决自身居住问题和获取利润的捷径。

　　"多头管理"导致经济适用房销售监管"死角"

    记者了解到，经济适用房难以真正普遍惠及中低收入百姓，关键在于虽然国家出台了保障中低收入家庭的《经济适用房管理办法》，但太原市具体实施细则没有出台，导致管理不到位。由于没有具体的规范可循，经济适用房的准入制度、开发透明度、管理单位的职责权限无从界定，形成了似乎谁都可以管，但实际上谁也管不好的局面。

    据太原市房地局开发处负责人介绍，目前，太原市对经济适用房的管理基本是"铁路警察，各管一段"：国土局只管土地供应，市计委、建委和规划等部门只管立项规划，房地局只管发证，物价部门只管房价，而在关键的确保经济适用房作为政策性优惠用房的规范运作上，却没有统一的协调和监督，对于像"经济适用房"这一政策性很强的项目来说，容易出现管理上的死角，让开发商钻了空子，最终是老百姓吃亏。

    由于没有具体管理部门，开发商在办理了立项手续后，为降低成本，会盲目建设一些面积大、总价高的房子，价格之高令太原市民难以承受；另一方面，由于销售对象和销售方式也无法得到有效监管，开发商完全控制开发项目过程，为追求高额利润做擅自改变房屋性质等小动作，打擦边球，"开着奔驰住经济房"的现象随之产生。业内人士认为，归根到底，经济适用房的"多头管理"等于没有管理，形成权利不清、职责不明的局面，最终失去了对经济适用房的有效监管。

    项目销售权被掌握在单位和开发商手中，对销售对象的管理就失去了控制。据了解，在面向社会的经济适用房中，主要依赖开发商从土地市场中拿地自己开发，而土地成本在整个房价中所占的比例一般在４０％左右，由此也形成了开发成本增加，房价居高不下，开发商直接控制了经济房的销售，这样，把经济适用房卖给谁由开发商说了算，由此造成了老百姓买不到经济房，而收入远远超出中低水平的不少"富人"，却住进了单位或开发商开发的"经济适用房"，形成了"开着名车住经济房"的"怪现象"。

    据了解，《太原市经济适用房管理办法》正在紧张修订中。办法将严格确定经济适用房供应对象的具体收入线标准和范围，制定实施经济适用房申请、审批和公示制度，严格控制户型，明确界定购买对象，从各方面杜绝经济适用房中"富人买房"现象。太原市提出，要按照城太原市总体规划和土地年度利用计划，规划建设２至３个建筑面积在１０万平方米以上的经济适用住房小区，全年经济适用房开复工８０万平方米，竣工２０万平方米，主要解决旧城改造后拆迁太原市民的居住。

    如何让《办法》所带来的好处真正落实到中低收入家庭？太原市住宅开发处的刘处长认为，关键是要落实新《办法》中"经济适用房建设用地实行划拨方式供应"的规定，变目前经济适用房的"太原市场开发"为"政策性商品住房"，还经济适用房的质；变开发商开发为政府开发、企业投标，政府每年拿出一定面积的土地进行经济适用房的专项建设，并落实各项优惠政策。如此，经济适用房的开发成才能降下来，项目开发、销售和管理的主动权才能掌握在政府部门手中，经济适用房的户型、面积、房屋总价和销售对象才能真正按照国家的有关规定严格执行，太原市民也才能真正从经济适用房中受益。（完）