杀机与新秩序：珠三角房市的“八三一大变局”

 新华网广东频道  记者/摄影  蔡国兆　王启广

    “有人诞生，有人死去。这是这个世界的自然规律。但在８月３１日以后，决定生死存亡的法则已经改变，珠三角房市面临着前所未有的变局。席卷整个行业的大洗牌之后，一个全新的市场格局和全新的市场秩序将诞生。”　对于８月３１日协议出让经营性土地使用权的“大限”，珠三角的房地产商们可谓喜忧半参－－８·３１在为他们带来公平与公正的同时，也带来了一场事关生死的新危机。

    根据不久前国土资源部、监察部下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监查工作的通知》，８月３１日是协议出让经营性土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。　

    这一“阳光地政”已在珠三角房地产市场中引发了一场风暴。风暴过后，一个时代终结，另一个时代开始。

“大盘造城运动”的终结

    ７月２３日，广州市国土房管局副局长谢晓丹在一次新闻发布会上作出了“广州大盘时代即将终结”的断言。

    这个被他断言即将终结的“大盘时代”实际上是一个房地产商以协议方式廉价取得大面积的单幅地块，并在此基础上通过规模化压低建筑、营销等成本获取高额利润的时代。

    在中国现存的土地使用权出让方式中，协议出让方式由于有市场竞争弱、交易不透明等特点，颇受国内地产商的青睐。２００２年以前，全国土地使用权招标拍卖挂牌出让的面积占当年出让总面积的比例一直徘徊在２％至５％之间。与此相关，一场甚至可以被命名为“造城运动”的大盘开发热正在全国范围内轰轰烈烈地展开。

    在广州，占地面积超过１００万平方米的住宅小区有１４个，不少楼盘达到了１０余万居民的规模。其中，单幅土地最大的碧桂园凤凰城占地超过６００万平方米，其规模令人吃惊；在广东的二级城市佛山，已经有万科、奥园、雅居乐、碧桂园、恒大、五元等大盘安营扎寨；即使在经济相对并不发达的广东鹤山市，某大盘一次也竟然圈地达到了５０００亩；而在北方，广东一家开发公司则在一个城市一次就圈地１８０００亩；……

    事实上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺２０世纪９０年代开发祈福新村时就已初见端倪。此后，位于广州番禺的“华南板块”越做越大。２１世纪初，这股“大盘”风刮到了广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征刮向了全国各地。　

    在地产商们通过大规模圈地获取高额利润的同时，国家的土地出让金也在迅速地流失。２００２年全国３１个省（区、市）招标拍卖挂牌出让土地２．５９万宗，面积１．８１万公顷，价款９６８．５５亿元。而协议出让及其它转让土地９．７１万宗，面积６．５２万公顷，出让价款７７９．４亿元。土地协议出让成交价格要远低于挂牌出让价格。而刨除这种价差，土地使用权大面积一次出让与小面积分次出让还存在土地级差地租上的明显差别。有关专家估算，由于土地市场管理中的种种不规范，每年国有土地收益流失至少在百亿元以上。

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