“精品楼盘”+“大棒”——“紫薇城市花园”追打上访业主全跟踪

　　西安市著名的精品楼盘--"紫薇城市花园"不久前遭受一场前所未有的危机：业主与开发商因面积纠纷，冲突不断升级，引发数次暴力冲突，开发商保安甚至在陕西省政府大门前追打上访业主。这一事件造成恶劣影响，成为震动当地业界和政府的"紫薇地产风波"。

　　一个业界常见的"小纠纷" 为何会演变成影响社会稳定的"大乱子"？表面上看是开发商和业主双方不够冷静造成的，但更深层次的原因是我国房地产业制度滞后、市场秩序混乱。如果不从根本上解决这些问题，不仅会损害住房消费者的合法权益，挫伤购房者的买房热情，还会阻碍房地产市场的健康发展，直接影响住宅消费的进一步启动，进而影响房地产业对国民经济的拉动作用。

新华网陕西频道　记者：储国强　王利　审发：《焦点网谈》栏目组

精品楼盘出现连串"风波"

图为紫薇城市花园，近一段时间，百名业主因为房屋面积问题与开发商发生纠纷。（资料照片）

　　"紫薇城市花园"，这座位于西安市南郊的大型园林式环保住宅小区，是全国首批通过建设部验收的国家康居示范工程，是西安市响当当的精品楼盘。其开发商--西安高科集团新西部实业发展公司（简称新西部公司）先后在西北首家通过物业管理、地产开发ＩＳＯ９００２国际质量体系认证，这家在全国第四家通过双认证的房地产企业近年来业绩不菲，"紫薇地产"品牌已成为全国著名的房地产品牌，无形资产估值１１．３亿元。

　　但就是这么一个精品楼盘，从今年３月起却发生了连串"风波"。

　　"紫薇城市花园"小区共建有７２７套住宅，目前已有近５００户业办理了交接手续，３００多户已经入住。今年３月中旬，开发商通知业主办理房产证，但因房屋实测面积与预售面积误差较大，业主向开发商提出质疑，出现纠纷。

　　３月２４日、２６日，新西部公司常务副总经理周德嘉等与业主代表进行了两次协商。但在协商过程中，开发商态度生硬，最终双方不欢而散。

　　协商失败对业主刺激较大。３月２６日下午，４位女业主在小区院内书写"维权"横幅时，一些身份不明的人先后两次进入保安把门的小区，抢夺条幅，双方发生冲突。

冲突发生后，一位业主的汽车在纠纷中也被不明身份者砸坏。（资料照片）

　　３月２７日下午，部分业主再次在小区内挂起条幅，此间又与保安发生冲突。当地派出所出警后，事态才暂告平息。３月２７日晚，业主代表陈瑛突然接到两个匿名恐吓电话，激起了许多业主的公愤。

　　３月２８日上午，近２００名业主乘车到正在召开的陕西省住房博览会会场，在"紫薇城市花园"的展台打起了"维权"标语，要求完善配套设施，"严惩打人凶手"。在业主与新西部公司保安争抢条幅过程中，再次发生严重冲突。

　　当天晚上，６户业主代表家中的供电被小区物业公司切断。许多业主极为不满，情绪激化，随后１００多名业主深夜到陕西省委上访。上访途中，一位业主代表的本田轿车玻璃后窗被七八名不明身份的人用铁棍、砖头砸碎。此后，业主人心惶惶，矛盾更趋复杂。

　　４月１４日晚，新西部公司通知业主，要求每幢楼房选出一名业主代表，公司总经理段先念将于１５日下午与代表见面。业主认为时间太紧，选不出代表。１５日下午，由于业主代表没有产生，物业公司又通知业主：对话取消。一些业主反映，这期间，小区内出现了许多民工模样的外来人员，有的还手持警棍。他们感到"人身安全受到威胁"，集体到新西部公司的主管上级--西安高新区管委会反映。在没有见到管委会负责人的情况下，下午４点多，近８０余名业主又到省政府门前，扯起横幅，要求省领导出面解决问题。　　　
　
　　１８时左右，新西部公司的４０名保安乘３辆面包车来到现场，将上访人员围住，几名保安开始抢夺业主所持条幅，双方发生推打撕拉。后在省政府值勤武警的强制干预下才得平息。当时省政府门外有数百行人围观，造成极恶劣的影响。

　　４月１６日晚，公司保安与业主再在小区内发生冲突、撕打，公司副总经理周德嘉右耳被打伤缝了四针，个别业主也被打伤。

　　一个房产纠纷引发数起暴力冲突，"紫薇地产风波"引起了陕西省和西安市有关领导的高度重视。随后，西安市政府办公厅、市信访局、西安高新区管委会、市国土房管局、市公安局、市建委等有关部门组成了联合调查组，对事件展开专项调查，着手解决问题。


操作不规范，开发商面临诚信危机

对消费者来讲，和一个以诚信为本的企业打交道，可以明明白白的购放心房，免去不该有的麻烦和纠纷。只有"言必行、行必果"，才能在市场上占有一席之地。（资料照片）

　　"紫薇城市花园"在建筑风格、城市景观、小区环境等方面在西安乃至西北地区都是首屈一指的，小区的卫生、治安、服务等都让业主十分满意，不少业主以能住进这个小区为荣。但一系列的"风波"却与这一切形成强烈反差，也让许多人不解。业内人士分析指出，"紫薇风波"是一起很有代表性的事件，透露出了当前房产市场中的一系列潜在的问题。　

　　"紫薇地产风波"的产生与目前房地产市场的秩序混乱密不可分。据介绍，在这一事件中，"风波"的导火索是房屋产权登记面积与合同约定差异较大。根据测量结果，７００多套住房共有５８７户房屋面积存在误差，其中实测面积大于销售面积的共５０５户，面积误差超出的３％的共计有４３２户。按合同规定，业主须再补交房款。

　　一位首批入住的业主告诉记者，她的住房面积已经变了三次。２０００年５月交钱买房、签定购房合同时，她的房屋面积是１９２平方米，交付了６７万元的房款。到２００１年１１月办理入住手续时，她被告知房屋实测面积是１８８平方米，并办理了多退少补手续。没想到今年３月办理房产证时，她又收到开发商的一个小纸条，房屋面积又成了１９５平方米，多出了７平方米，被要求再补交房款。

　　许多业主反映，此前他们都办理了过了多退少补手续，以为再不存在面积问题了，没想这次又冒出了个新面积，并且要再交五六平方到十几平方的房款。

去年我国十大消费投诉热点中，由于房产商不规划开发引起的投诉高居榜首。（资料照片）

　　除了面积纠纷外，业主还提出了一系列其他投诉。一些业主反映，购房前宣传册上的一些配套设施非常诱人，但入住后发现宣传上说的健身房、游泳馆、门球场、花园餐厅、屋顶花园等却无影无踪。购房时售楼小姐说的天花乱坠，讲了许多承诺，如"专车免费接送小孩上学"，现在每个学生每学期却要收取接送费６６０元，算下来比打的还贵；当时说"购房后孩子就可在高新区内的中小学就读"，现在却要交高额借读费；售楼时承诺契税按成交价的１．５％收取，现在却按３％收取；购房时售楼小姐说肯定会升值，现在房价从过去每平方米４２００元跌至３２００元；一些住户墙面出现开裂、空鼓，楼面及窗户隔音效果不好，下大雨时阳台漏水，一幢楼地下室渗水，地面长年积水，个别业主墙体发霉等。另外，还有物业管理费用过高等一系问题。

　　据调查，开发商的办事程序不透明，这种"暗箱操作"无形中剥夺了业主的知情权，出现"业主"做不了主的奇怪现象。开发商在施工过程中，曾多次变更设计，但都没有及时通知全体业主，解释原因。直到业主与开发商因面积差异矛盾激化时，开发商仍没有向业主公示一次面积测量报告。

　　这些纠纷发生后，令矛盾双方和政府部门头痛的是，业主所说的那些承诺，只有一小部分在楼盘宣传资料中找到了依据，许多都是售楼小姐的口头允诺。但这些售楼小姐又属于开发商所委托的售楼公司中介机构，她们流动性强，不少售楼小姐获得售楼业绩后都跳槽走人了。用西安市联合调查组的话说，"这些问题没有任何依据，无法取证，也无法落实。"许多业主也坦陈：如果这些纠纷付诸法律，自己一方肯定会落败，因此只好走不断上访的路子。

　　陕西省消协投诉监督部部长张正佑说，目前房地产市场不规范问题相当普遍，房产投诉已成为消费者新的投诉热点。市场经济的一个显著特征就是以契约为基础的信用经济。当前建立包括房地产开发、中介和物业管理企业及相关人员在内的信用体系相当迫切。由于一些开发商、物业公司、中介机构缺乏诚信，不仅影响了自身声誉，也影响了整个房地产行业的健康发展。


消费者仍不成熟

卖方和买方的信息不对称也无形中增加了消费者对房产开发商的怀疑。（资料照片）

　　反思"紫薇地产风波"，它还透露出了目前消费者的不成熟。西安市政府组成的联合调查组在走访"紫薇城市花园"业主时发现，许多业主买房时，出于对紫薇品牌的信任，根本没有仔细阅读合同条款，既不了解国家的有关政策，也不了解房屋性能，就草率地签订了商品房买卖合同，表现出业主购房时消费观念的不成熟。

　　许多业主告诉记者，他们买房时，本来是去咨询的，可一听售楼小姐说得天花乱坠，在还没有见到书面承诺等相关条款时，就签订了购房合同。

　　实际上，许多业主购买此处房产并不是为了自己居住，而是作为一种投资。一位业主说，她购房时１平方米是４２００元，当时包括售楼小姐、开发商都说这儿肯定要升值，可在短期内升至５２００元左右，但房子买了不到两年，非但没有升值，目前均价反而猛跌到了每平方米３２００元。由于当时"紫薇城市花园"在开盘前就做了大量宣传和促销活动，许多业主都坚信这里房产会升值。正是这种投资的风险意识弱，盲目跟风，使自身利益受到了严重损失。当出现纠纷时，投资受损的心理使业主与开发商的矛盾很快激化。

　　纠纷发生后，业主不是通过法律途径解决问题，而是抱着把事态扩大的态度，到政府机关上访。在市场经济体制下，还抱着这种解决问题的思路，显然与我国正走向法制化社会的现状相距甚远。　

　　网上曾流传着一句玩笑话：为什么我的眼里常含着泪水？因为我被房产商骗得太深！"紫薇城市花园"的许多业主不幸被这句玩笑言中，说起买房的遭遇，他们大多有一肚子难言的苦水。

　　近年来，随着住房分配制度改革的逐步实施，房地产业呈快速发展态势，个人购房已经成为房地产市场的主流。但记者了解到，有关房产的投诉近年来也逐年上升。据中国消费者协会统计，２００２年１--１２月份商品房消费投诉增幅居各类投诉之首，是消费者投诉的焦点和热点。全年房屋投诉１７１７２件，比上一年上升了近６２％。这些投诉集中在房屋质量、虚假广告、承诺不兑现、面积变化、产权登记难、物业管理等六个方面。投诉的问题许多是因为开发商违规操作、没有建立信用体系等造成的。这多么的房产投诉，一方面反映出开发商的不规范行为，另一方面也反映出消费者的不成熟。

　　没有广大消费者的入市，就不会有楼市的真正繁荣；没有来自消费者的投诉矫正，也不会有今天楼市的相对规范。随着住房分配制度的改革，居民住房观念正在发生根本性转变，但此次风波显示出消费者的维权意识、风险意识依然不强，市场观念仍不成熟。 　　


监督管理缺位，房产市场亟需标准

　　在这起纠纷发生之前，有关管理部门并没有对开发商的诸多不规范操作进行监管。纠纷发生之后，管理部门也没及时介入处理。业主认为，遇到这样的问题，消费者总是处在被动和弱势地位，上访也是迫不得已。

　　一位知情人透露，新西部公司历年受到陕西省和西安市消协"诚信企业"的表彰，是２００１年西安市政府"重合同守信用"单位。发生这起"风波"，一个重要原因就是政府和社会对这些优质企业缺乏有效的监督体系。个别管理部门和人员抱着"放水养鱼"态度，对一些房地产企业特别是对当地经济贡献较大的企业的不当行为睁一只眼闭一只眼，疏于监管，实际上并没有起到保护大市场、促进大产业的作用。例如，在售房前新西部公司向消费者做出了许多不现实的承诺和宣传，但工商、房产管理部门并没有进行阻止，直到矛盾激化后这些问题才浮出水面。

　　西安市房产局的一位干部认为，虽然房地产业象其他产业一样，都有相关的法律、法规，有相应的管理部门和监督办法，但由于房地产业发展较快，新的法律、法规还在酝酿之中，又出现了更新的问题，管理部门常常力不从心。加之一些法律、法规的规定在贯彻落实中被打了折扣，造成部分房地产开发项目的监督处于空白状态。

　　这次"风波"在政府部门的介入、调查处理下，正在逐渐平息。但一些业主认为，如果每起房产纠纷都需要到政府上访才能解决，政府再多的精力也顾不过来。在规范房产市场秩序方面，政府应该有所为有所不为，政府的职责是为房产行业出台制度，严格标准，规范从业者的行为。

　　许多消费者和有关专家认为，要规范房地产市场，必须健全三位一体的监督体系：即政府的行政监督、消费者协会等部门的社会监督和新闻媒体的舆论监督。这些"他律"在当前亟为迫切：法律、法规要逐步完善，增强可操作性，做到有法可依、有法必依；职能管理部门要完善监督机制，做到业务精通，决策科学，监督有力；媒体监督也要落到实处，尽管目前许多开发商都是媒体的广告大户，但媒体在房地产行业的公正监督不应因此弱化。据了解，此次风波从开始到激化，当地媒体没有一家介入采访调查。

　　结束语：令人可喜的是，国家有关部门已将房地产市场秩序的整顿和新秩序的建立作为政府市场监管能力的一个考验，把它当成是政府职能是否到位的一个重要标志。今年，国家建设部把整顿规范工作作为全年的工作重点，计划从１１个方面进行整顿，并在整顿规范中完善政府对市场的监管方式，加快立法，依法行政，提高监管能力，完善房地产信用体系。建设部副部长刘志峰在今年的房地产市场形势分析会议上说，整顿规范房地产市场秩序，是为了更好地发展市场，是启动住房消费、拉动国民经济增长的重要举措。"只有对违法违规行为依法惩处，才能起到威慑作用，才能尽快地建立和形成规范有序的房地产市场。"

相关报道：房产市场遭遇“信任危机”（焦点网谈栏２００３年４月９日发）

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