终结制造地王的土地拍卖制度_新华网评

没有最高，只有更高。两会之上“遏制房价过快上涨”的声音言犹在耳，北京却接二连三地拍出新“地王”，最新“单价地王”实际楼面价格超过了3万元/平方米。面对如此天价，有人指责“
央企凶猛”。可买家是央企下辖的上市公司，追求利润最大化和股东利益最大化也符合市场逻辑。或许，我们更应该把目光投向“规则”本身，那就是目前的土地“招拍挂”制度。

2002年，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）制度正式开始。此举通过引入市场竞争机制，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题,制度创新意义不容否认。但多年的实践表明，“招拍挂”制度的执行偏差和“副作用”也同样不容忽视。

首先，“招拍挂”冷热不均，“价高者得”几成惯性。根据国土部的统计，去年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式的占2％，而两种根据“价高者得”原则确定买家的“拍卖”和“挂牌”方式，则分别占18％和80％。而且，由于竞争激烈，很多热门挂牌地块也转入了现场竞价即拍卖环节，比如此前的北京广渠门外10号地和广渠路15号地等。导致地价不断飙升，“地王”层出不穷。

再者，“拍挂”中“价高者得”不断推高地价，成为高房价的无形“推手”。天价拿地的开发商如何转嫁成本，又怎样盈利？自然是“只为富人盖房”,开发高档的、高价的商品房——而目前市场上的真正住房需求却得不到有效满足，这就造成了商品房在供需上的结构性矛盾。

更有甚者，很多上市公司拿地之意不在建房，而在资本运作。通过拿地增加其预期收益，进而推高股价，融资后再高价拿地……如此循环，吹起楼市、股市的“双泡沫”，地价高低已在其次。

当然，走行政划拨的“回头路”断不可取，但加强土地供应开发管理，改革土地出让“招拍挂”制度已是刻不容缓。一些城市也已经开始探索，如北京朝阳区采用的“暗标”竞价方式、上海的“预申请模式”和深圳“三旧”改造中尝试的协议出让方式。尽管这些尝试和突破不乏争议，但土地供应模式从“招拍挂”走向多元化，应该确定无疑。

即使土地拍卖方式本身，至少还可从以下方面尝试改革现有的模式。一是“捆绑限价”模式。即明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行“招拍挂”，开发完成后由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房，这样也相当于是对部分商品房限价。

二是“分类出让”模式。将普通住房和高档住房用地“区别对待”，分别采用不同的“招拍挂”模式。对高档公寓等用地延续“价高者得”模式；但对保障房和普通住宅建设用地“综合评标”，综合地价、房价、户型、面积等多种指标，遴选出适合普通消费需求的开发商。

三是“双价并轨”模式。今年“两会”期间，经济学家厉以宁就提出“土地出让房价低者得”——某块土地的竞拍中，政府先确定房屋面积和地价，然后让开发商竞拍，在同等质量的情况下，谁的房价低就把土地卖给谁，并由专门机构来检查质量。这样，既可压缩开发商的暴利空间，也可以改善商品房供应结构。或者招标时综合开发商同时提出的地价和房价，选择“综合指标”最好者。此举很在创意，不妨一试。（薛世君）