解决房地产市场中存在的问题，既要分析房地产成本，以价格管制为手段，禁止开发商牟取暴利；同时又要从完善代理制度入手，尽可能约束政府的代理行为。换句话说，假如政府充分考虑到市民的普遍需求，而不是仅仅考虑到自己的代理利益，不断增加土地出让金，或者纵容房地产开发商任意提高商品房价格，那么，中国房地产市场就会回归理性状态。

    前不久，武汉一家房地产公司不仅公开宣称，房地产业存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，并表示还有10%-15%的利润。这个举动，揭开了房地产暴利的冰山一角。

    中央电视台有关报道，在社会引起一片哗然。不仅戳穿了房地产市场价格神话，而且为政府采取宏观调控措施提供了坚实的基础。

    长期以来，在房地产市场上出现许多似是而非的观点。有人认为，中国的房地产市场应该是两个市场：房地产开发商负责为居民提供高档住房；而政府应当为居民提供中低档住房。高档住房面向高收入阶层，因而价格取决于供需关系，与成本没有直接联系；而政府提供的经济适用房和限价房则必须考虑中下层居民收入的平均水平，在核定成本的基础上，确定价格。这些讨论看似抓住了问题的要害，但仔细分析人们就会发现，如果没有基本的成本依据，那么，对房地产市场进行细分就缺乏现实基础。

    中国的房地产市场与其他国家的房地产市场不同之处就在于，中国的房地产市场是建立在土地国有基础之上的。土地国家所有决定了房地产市场价格不可能完全取决于市场供求关系，而必须考虑到所有权人和购买人的承受能力。换句话说，在一般的市场条件下，所有权人都希望房地产市场价格不断上涨，以此来获得更高的利润；可是，如果土地所有权人同时也是商品房购买人，那么，房地产市场价格不断上涨，对于购买人来说就是一种不公平交易。中国房地产市场价格之所以不断上涨，原因就在于作为代理人的政府只考虑到自身的代理利益，而没有考虑到购买人的利益，房地产交易当事人之间的关系出现了严重的扭曲。

    解决房地产市场中存在的问题，既要分析房地产成本，以价格管制为手段，禁止开发商牟取暴利；同时又要从完善代理制度入手，尽可能约束政府的代理行为。换句话说，假如政府充分考虑到市民的普遍需求，而不是仅仅考虑到自己的代理利益，不断增加土地出让金，或者纵容房地产开发商任意提高商品房价格，那么，中国房地产市场就会回归理性状态。

    当越来越多的居民拥有房产之后，对房地产市场进行宏观调控，就会面临两难处境：如果政府采取严厉的措施，抑制房地产价格上涨，就会导致购房人的预期收益无法实现，他们对政府的房地产宏观调控政策就会表示不满，甚至用各种消极的方式，化解政府宏观调控措施；如果政府对房地产市场价格的异常波动不闻不问，漠然处之，那么，房地产市场价格就会出现螺旋形的上升状态，当资金链条断裂时，房地产市场的神话就会随之破灭。

    所以，政府对房地产市场进行宏观调控，出手的时间越早，社会成本就越低。

    武汉市政府在经济发展中，没有盲目提高城市房地产市场价格，武汉市商品房平均价格始终处于同等城市中下游水平。这说明武汉市决策者早就意识到房地产市场发展的内在规律，注意到了商品房价格上涨给城市发展带来的潜在风险。

    从长远来看，经济适用房和政府廉租房的建设，离不开市场主体的参与；而市场主体在经营过程中，会根据市场导向作出商业选择。

    所以，我们既要看到两个市场同时存在的必要性，同时也要看到房地产市场统筹兼顾、整体规划、协调发展的重要性。如果盲目追求高档商品房建设，人为拉大高档商品房与经济适用房之间价格差距，那么，不但会导致城市贫富差距扩大，而且会由于市场的传导作用，最终破坏相对平衡的房地产宏观调控政策。因此，政府采取措施加大经济适用房建设的同时，也必须充分注意到土地国有制基础之上房地产市场与土地私有制基础之上房地产市场之间的差异，在城乡一体化发展的过程中，谨慎使用房地产杠杆作用，推动城市协调发展。

    在一些地方，由于城乡统筹改革，减少了农村集体土地转为国有土地的成本，扩大了城市房地产市场开发土地的规模，增加了城市建设资金。但是，如果不能妥善安置失地农民的生产和生活，那么，城市未来的发展将会面临极大的麻烦。

    城市是多元利益主体之间发生联系的场所，也是各种利益博弈的结果。房地产在城市发展中起到基础性支撑作用，但商品房本身具有公共产品的属性。如果仅仅把商品房看作是自由竞争的商品，而没有意识到其中的公共属性，那么开发商和一些地方政府就会假借市场经济运行机制，在房地产市场牟取暴利。我国当前房地产制度之所以存在种种缺陷，根本原因就在于，部分决策者始终没有看到城市房地产市场的双重特性，只看到了房地产生产中的“非竞争性”，而没有看到房地产使用中的“非排他性”，没有把“居者有其屋”作为城市房地产管理的基本原则，所以，在房地产市场发展中出现了某种程度的放任自流现象。

    人们不能想象，在一个成本如此透明的房地产市场，居然还会出现天价楼盘；人们也无法想象，在土地国有制基础不变的情况下，居然还会出现“土地所有权人”没有能力购买属于自己的商品房的现象。所以，当人们将矛头针对房地产开发商的时候，我们有必要反思：在一些城市出现天价商品房住宅，究竟应该追究谁的责任？假如政府高价出让土地，为房地产市场价格不断上扬推波助澜，那么，政府是否应当承担法律责任？假如房地产开发商哄抬市场价格，牟取暴利，那么，政府价格主管部门是否应该立案查处，确保消费者的利益不受损害？

    所以，中国房地产市场中存在的所有问题，归根结底都是政府的问题。如果政府能严格依法办事，履行好土地所有权人的代理职责，严格监管市场，那么，房地产市场价格不会发生异常波动。反过来，如果政府为了自身的利益，而盲目追求高额的土地出让金，而且对开发商牟取暴利的行为听之任之，那么，房地产市场一定会发生异常波动。■乔新生

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