别指望热钱推高中国房价

　在房价的所有利好题材都遭到恶炒，严重透支的情况下，面对远远高出国内民众实际购买力的房价，国际热钱还敢接过接力棒，继续向上恶炒吗？由于政策限制带来的风险、房价累积涨幅过高、投资习惯及国外金融市场流动性高度紧张等原因，热钱不会选择在这个时候进入中国楼市。开发商应该顺势
而为，及时降低房价，让利于民。　　

近日，笔者参加了一个研讨会，我注意到，许多开发商表示，目前低迷的房价只是一个假象，所谓的“拐点”也只是房价的“假摔”，随着热钱的涌入，中国楼市一定会迎来一波波澜壮阔的涨势。其理论依据是：

其一，人民币的升值效应。根据国际经验，以本币标价的土地和房屋的资产价格必然随着本币升值预期的不断增加而愈发具有投资吸引力，因为投资者能够获得人民币升值和房地产增值双重收益，目前我国的资产价格由于人民币升值正处于增值周期。

其二，中美利差倒挂。3月18日晚，美联储宣布降息75个基点，中美利率倒挂的局面进一步加剧。国际热钱不仅受到升值收益的吸引，同时还将受到利差的吸引，汇差加利差所形成的综合效应，将吸引国际热钱进入中国楼市，从而，推动我国房价再上一个新的台阶。

早在去年，类似的这种观点就已令人耳熟能详，甚至有相关数据证明热钱在涌入。去年，有媒体报道称，“境外资金非正常流动课题组”报告显示，目前有3000亿元人民币热钱在中国炒房。

笔者找到了报道的原文：广东专家受命成立的“境外资金非正常流动课题组通过问卷等方式，向30多家地下钱庄的主要参与者发出调查。“受访者”给出的答案令课题组惊诧，通过非正常途径入境的3000多亿元外资中，正有相当大的比例的资金在深圳、广州、上海等地暗自潜行，并且“弃股炒楼”的迹象明显，进一步把高企的房价推上新高（见《市场报》2007年9月17日）。

老实说，看到这则报道，我对“地下钱庄主要参与者”的诚实非常感慨，他们不仅接受调查，还主动坦白热钱流到了楼市，并且，指出热钱流到的具体地点，以便为有关部门调查取证提供方便。同时，我也非常感慨广东相关专家的勇气，他们竟敢用问卷的形式去向地下钱庄的主要参与者发出调查，以掌握热钱流向。

不妨让我们一起看看这些地方的房价走势。热钱流向广州、上海、深圳楼市的报道，出自去年9月，当时被众多媒体热炒。而差不多正是从那个时候起，广州、深圳的房价开始步入调整阶段，就全国范围而言，截至目前，广州、深圳的房价下降幅度最大、下跌速度最快。也就是说，随着热钱大量涌入广州、深圳，这些地方的房价却出现了明显的下跌。这合乎逻辑吗？

因此，所谓热钱拯救中国房价、再次推高房价的说法，更像是一种幻觉。现在的实际情况是，许多地方的楼市成交量都在下跌，显示出来的状态是，房地产领域的资金在撤离而不是在涌入。笔者认为，国际热钱不可能在这个时候进入中国楼市。理由是：

其一，政策限制与政策预期。我国从去年开始，实施了限制外籍人士购房、限制外资炒房的政策，外资涌入炒房的难度加大。更重要的是，我国目前调控政策的核心是“双防”，重点是防止通货膨胀，而要达到将CPI控制在4.8%的目标，首先就必须控制房价。因为房价上涨，必然带动粮食价格的上涨（一是比价复归因素；二是房价带动地价上涨，也带动土地所生产的粮食价格上涨；三是房价涨激发土地开发热，导致耕地减少，粮价上涨。），而且，我国楼市是非常典型的政策市，它的价格走向与政策面密切相关，这既增加了热钱流入的政策风险，也减少了热钱炒房的收益预期。

其二，房价累积涨幅过高。包括人民币升值在内的所有对房地产利好的因素，都已经充分挖掘。体现在房价上，就是许多城市的房价都涨了两倍以上，一些重点城市的房价甚至涨了三倍以上。热钱涌入任何一个地方，其目的都是为了获取暴利。在房价的所有利好题材都遭到恶炒，严重透支的情况下，面对远远高出国内民众实际购买力的房价，热钱还敢接过接力棒，继续向上恶炒吗？即使抛却政策因素，仅此一条，热钱恐怕也会非常忌讳。热钱追求的是短期赚钱效应，讲求快进快出，它们可不想被套在中国，且套在高位。

其三，投资习惯。研究美国的楼市，就会发现，其房价涨跌周期大部分时间都在十年以上，这在某种程度上影响了国外投资者的习惯。我国房价已经连续上涨了10年以上，目前即使不是上涨周期向下跌周期过渡之时，至少也是上涨周期的尾声，国外热钱会在这个时候介入中国楼市吗？更何况，美国次级债危机就源于房价下跌，美国许多投资者对因此被套的噩梦还心有余悸。

因此，所谓热钱大量涌入中国楼市的说法，最多不过是开发商这一既得利益集团为自己壮胆，继续忽悠民众踊跃买房，以逃避楼市正常调整规律的造势“艺术”而已。但是，有些经济规律是不可抗拒的，理性的开发商会果断走出昔日房价飞涨所带来的暴利美梦，顺势而为，通过降价让利于民，及时盘活资金，维持良性运转，而不是通过欺骗，通过编织美丽的谎言维持高房价幻象。

事实上，目前，热钱不仅不可能大量流向中国楼市，甚至有可能抽逃。受次债危机影响，美国金融市场流动性的高度紧张，亟需资金。而且，发达经济体的股票市场都是实行保证金交易的，在股票大幅下跌时，如果不能及时追加保证金就将被强行平仓。在这种情况下，美国等发达国家的一部分热钱不得不从全球其他经济体（包括中国在内）抽走——这一结果可能正好跟一些开发商的期许相反，这有可能促使先前进入中国楼市的热钱抽逃一部分，如果从这个角度来看，中国房价还应该有一波快速的下跌。

综上，指望热钱拯救低迷的房价是徒劳的。尽管如此，我们仍须时刻保持警惕，防止一些开发商因对资金的渴求而对热钱投怀送抱，通过与热钱的联姻里应外合，大搞私下交易，热炒房价，恶化民生，加剧通胀压力，加大宏观调控的难度。（贾图资深房地产评论人士）