吴定平    作者文集

     2007年的中国楼市注定充满戏剧色彩，房价在一片火爆热炒之后，突然遭遇寒潮，成交量萎缩，市场低迷，观望气氛浓厚。而在这场僵局之中，又以王石的举动最为引人注目。他先是坦言楼市拐点已显，后是率先下调房价，从广州到上海，从成都到北京，一路席卷而来，大有山雨欲来风满楼之势。

万科降价对楼市的影响究竟有还大？

    王石为什么要降价？有多种说法，如清理门户、勇于担当社会责任说等。不过，在众多说法之中，我比较认可两点：宏观调控说和商业营销说。

    楼市之所以遭遇寒潮，政府的宏观调控无疑是关键。一方面，已出台的系列调控措施确已得到贯彻实施，有效遏制了投资或投机炒作市场；另一方面，宏观调控政策持续出台，彰显了政府调控房价的决心，也增强了民众静候政策效力的信心，同时还使开发商的投资热情有所降温，如施行从紧的货币政策，收取土地增值税等，无不助长市场的观望气氛。作为国内房地产龙头企业的万科集团，顺应大势，普降房价实乃情理之中的事。

   但是，王石的降价举动，更多的还是一种商人顺应时势的精明营销策略。正如万科官方所言：“秉承快速开发快速销售的策略，在市场调整到来之时，通过合理定价，实现快速调整。”

    而综观万科近几年的发展历史，也大抵证明以上说法。根据媒体报道，万科在2004年上海市场亢奋乐观之时，就判断到潜在的危险。于是从2004年底就开始调整，2005年一季度加快了长三角市场的推盘速度，得以在二季度的调整到来时，保持了较轻的“仓位”，而在2005年，在这样一个房地产业“调控年”，万科仍实现了52.3%的增长，其中上海的销售增长83.6%。

    而这就透露出两个重要信息：其一，万科的降价举措更多的是一种企业行为。从某种意义上说，王石就如中国楼市的巴菲特。追求商业利润最大化永远是企业的最大追求，万科同样如此。在政策调控时，套现获利；调控一结束，又大肆入场。

    其二，万科的降价举措，只是楼市调控政策的一个方向标，我们切不可过分夸大其给楼市带来的多米诺骨牌效应。事实上，当前追随万科降价者也有，但多为获利出局或确实无力支撑者；更多的开发商选择的却是继续坚守、捂盘，他们要么也如购房者一样在静观政策其变，要么通过舆论力量促使政府调控力度趋缓，先前市场上流传的诸如“限价房影响和谐”、“现在可以买房”等言论就是一个明证。

    因此，对于当前的购房者和开发商来说，买与不买，卖与不卖，最终还取决于政府的后期调控政策。倘若，政府表明调控目标已经基本到位，那各大开发商就大可高枕无忧，安心捂盘了；倘若，政府调控还远未结束，那无论万科如何降价，购房者依然还会继续观望下去。而至于未来的政策走向究竟如何，其实看一看3月6日国家发展改革委公布的一组数据，“调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点”，问题似乎就不言自明了。

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