房地产企业为何屡成欠税大户？

“上海财税”门户网站日前刊登了上海市国税局、
上海市地税局发布的2007年第四季度欠税公告，620多家企业或单位名列其中。其中，房地产公司成为欠税大户。公告显示，在欠税企业“三强”中，房地产企业就占了两家。（2月20日《中国青年报》）

房地产公司成为欠税大户，不是什么新闻，而是一种现象。通过各地新闻报道可知，不仅是上海，沈阳、长春、广州、重庆、银川……在全国各地的拖欠税收“黑名单”中，房地产企业都是大户。很显然，在房价高企、越来越多的人买不起房的今天，这样的结果只会引来一片声讨。不过，单纯的道德谴责解决不了问题，在笔者看来，房地产公司屡成欠税大户，其实暴露了两大深层次问题。

一是税制的不完善。据悉，房地产业所牵涉到的税种包括营业税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、城市维护建设税等12个。从房地产行业的运营特点来看，因为房地产行业的基本特点是标的大、周期长。这个周期长不仅仅是指开发建设周期长，还包括销售周期也相对比较长，同时结算的周期也比较长。所以成本的发生不是一时一刻、一个时间点的问题，而是不断在发生的。这给税收征管机构的工作带来了一定的难度。

为解决这个问题，其实早在2003年，国家税务局就颁发了一项关于房地产预售计提的政策，规定房地产开发企业预售收入，按15%的利润率征收企业所得税，待项目完工后确定利润和税款，多退少补。但是，这一政策终因地产企业对税率是否过高存在争议，而一直未得以真正落实执行。

二是房地产开发模式的不成熟。根据国家税收征收管理法，欠缴应纳税款的纳税人所需缴纳的滞纳金远远超过银行借款利息。因此，一般来说，无论是企业单位还是个体工商户，都不愿意欠缴税款。显然，一些欠税金额较大的房地产企业，是资金链出了问题，无法及时缴税。

中国房地产最“独特”的开发模式，是以土地作为撬动资金链的杠杆。它的基本方法是交纳一定首付款后，以土地作为抵押获得贷款，再加上施工方的垫资开发项目，在首期项目建成出售过程中逐步偿还和滚动开发下一期。很多房地产公司就是通过这种方式在全国快速扩张的。但是，这种开发模式的风险也不言而喻，一旦房地产信贷收紧，或遇到销售疲软等情况，一些底子薄弱的开发商的资金供应很容易会出现“断链”，形成欠税。

如何确保房地产领域开征的各种税收都能落实到位，防止房地产公司成为欠税大户？笔者认为，一方面需要完善税制，把事后追讨转变为事先预防，将预售计提政策不折不扣地执行下去；更重要的是，要规范房地产市场的发展，尽快告别粗放型的房地产开发模式，使房地产行业走上健康、良性的发展轨道。