房地产商为何富豪多？

●城镇化造就房地产发展机遇 ●政府管理财税政策仍需改进
●应完善收入分配和产业政策 ●加强制度设计改革现行模式

近期，境内外一些有关中国内地富豪的排行榜纷纷亮相，虽然这些排行榜上的富豪排名顺序有所不同，但相同的是，上榜最多的富豪依然集中在
房地产业。以胡润百富榜为例，连续数年来，上胡润百富榜的富豪中都以房地产富豪人数最多，今年也不例外，房地产依然是中国超级富豪的温暖大摇篮，以24%的比例排在首位，尽管这个比例一直在降低（2006年、2005年与2004年，这个比例分别为25.5%、28%与45%）。这一排名至少说明以下几个问题：

一、这一排名正是对当前我国房地产火热现状的反映。看一下2007年前十大富豪所从事的行业就会发现，有8人拥有房地产业务，更有4人的主业完全是房地产。统计前五十名富豪，居然有一半的人都在搞房地产。这反映出当前中国经济中房地产的主导和支柱地位，折射出房地产市场的火爆行情。目前，我国城镇化建设力度加快，城市人口增多，城市规模扩张，这为房地产市场提供了较大的发展机遇。

二、如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明目前的房地产业属于暴利行业，也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了那里。据国内知名媒体报道，外国房地产行业的利润一般在10%左右，我国则普遍达到30%，有的城市、区域的楼市，甚至达到50%或更高。这么高的利润，是其他许多行业所难以想象的，也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是，现在“从事房地产就能捞大钱”的观念，正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。

三、如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明我国经济结构和国民收入分配不尽合理，说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革改进的地方还很多。房地产行业相对IT、生物制药等行业，技术含量低，对国力的综合推动有限。近日发布的2007年福布斯美国富豪榜上，比尔·盖茨仍旧维持第一，前10名当中则有6人来自IT和互联网行业。在世界其他国家，500强企业中没有房地产公司，因为土地是不可持续的资源，房地产经营很难取得持续性的发展，因此不可能有持续性的富豪出在这个行业，国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。

四、如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断没有太多价值，我们应该反思的是畸形的财富形成机制。地产业的暴富是由于制度设计，目前中国地产用的是“香港模式”，即地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮，然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺性等原因造成的地皮不断升值，再加上最近几年爆发的住房需求，以及房产投资需求的进一步放大。这些因素加在一起，使得地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。要改变这一现状，首先要从制度设计入手，有人建议改革现行的模式，比如，让地产商在事实上只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或其他方式由政府根据房屋增值情况逐年征收。另外，在现行的模式下，最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。

最近几年，由于房价上涨过高过快，普通老百姓啧有烦言，已经成为中央政府和老百姓的心病。中共十七大报告将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为加快推进以改善民生为重点的社会建设重要目标。采取更加有效的措施整顿房地产市场秩序，杜绝官商勾结，规范房地产企业的市场行为，进一步压缩房地产企业的暴利，抑制房价快速上涨是当前和今后一个时期各级政府的艰巨任务，是贯彻落实中共十七大精神，关注民生、改善民生，得民心、顺民意的具体行动，是构建和谐社会应采取的具体措施。（石建勋同济大学经济与管理学院教授）