舒圣祥　作者文集

    国土资源部日前发布了最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），其中规定：建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。分析人士认为，开发商不能进行土地“分期付款”，这将使动辄成交总价数十亿的地王因此大大减少。（10月10日《东方早报》）

    其实，“缴清全部出让金方能获得土地使用权证书”并非什么新规定，此前的11号令上即有此明文要求。只不过这一规定并未得到严格执行，而是被普遍采取了“分期取得建设用地使用权证书”的变通做法：开发商先盘下整块土地，缴纳部分出让金，按缴纳比例取得土地使用证，然后向银行进行土地抵押贷款，分期缴清全部出让金。39号令不过是对这一原本就有违规嫌疑的“变通做法”进行了相应规范。

    类似长沙总价近百亿“地王”的出现，让人们惊呼，房地产市场已经进入寡头垄断时代。“地王”四处疯狂拿地，少数开发商对土地的垄断趋势越来越明显。因为对于任何一家地产公司来说，一次性付清如此巨额的土地款几乎是不可能的，因而“拿地不得分期付款”对“地王”的频繁出现能起到一定的抑制效果，从而有望阻止（至少是延缓）中国房地产市场进入寡头时代。

    但是在“硬币的另一面”，“拿地不得分期付款”无疑又提高了普通开发商进入土地市场的门槛，这必然导致土地资源向资本更加雄厚的开发商集中。更何况，“缴清全部出让金方能获得土地使用权证书”的规定既然可以变通为“分期取得建设用地使用权证书”，在将这一变通做法杜绝之后，会不会又有新的变通做法产生？只要“一次性付清”的钱依然是银行的钱，那么对“地王”拿地就不会造成实质性影响。

    显然，“拿地不得分期付款”是一把双刃剑，对市场的影响可好可坏，变化的关键在于握剑的人。在“政府对土地垄断”模式下，地方政府更多关注的无疑是土地的出让收益，为了获得更高的地价，短期内的“分期付款”地方政府其实并不在意；不仅如此，“拿地不得分期付款”却很有可能拉低地价。地方政府显然缺少严格落实“拿地不得分期付款”的动能。

    广东政协委员孟浩曾经呼吁摒弃单纯的竞价出让、最高价者得之的做法，因为限制房价高涨，最根本的还得从限制土地出让金下手。地价成为推高房价的重要因素已经是不争的事实，政府出让土地应该更多关注其社会效益，如果像商人一般单纯着眼经济利益，则是典型的“与民争利”。比“拿地不得分期付款”更重要的是，要么改变土地一级市场的垄断格局，要么想办法限制土地出让金的无约束飙升。

    其实，无论“拿地不得分期付款”这把双刃剑砍向的是地产寡头还是中小开发商，买房市民都很难获益：要么是促进土地垄断，然后垄断出高房价；要么是中小开发商集中资金拿一块地，然后“认真经营”出高房价。换言之，只要开发商身后始终站立着一个“经营土地”而非“服务民生”的地方政府，那么在尽量将土地卖出高价的逐利诉求驱动下，“拿地不得分期付款”这把双刃剑最后必然砍向望房兴叹的市民。

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