加息为何难抑汹涌的房地产投资

统计数据显示，中国1－7月房地产开发投资12135亿元，增长28．9％，略高于1－6月的28．5％。这说明房地产开发投资上涨势头在加息的作用下丝毫没有减缓。

房地产投资过快增长并且一直不能降温，是当前中国经济增长“偏快”的原因之一，并极有可能成为助推中国经济由“偏快”转向“过热”的“罪魁祸首”之
一。抑制房地产过热是中国宏观调控的重要目标。但是，今年以来，央行先后6次提高法定存款准备金率，4次提高存贷款利率，而房地产开发投资上涨势头却依然汹涌，丝毫没有减缓，个中原因何在？

央行每次都是小幅度加息，发挥作用要有一个过程和时间。我们知道，6次上调存款准备金率，每次幅度都是0．5个百分点；4次提高存贷款利率，一年期存款利率每次都是提高0．27个基点。本来利率这种间接手段就不像利用计划手段硬性控制信贷规模那样立竿见影，再加上又是“小步慢跑”，见效就要有一个时间和过程了。不但市场经济体制尚需完善的中国是如此，就是发达的美国也不例外。2004年开始，美国为了防止通货膨胀，抑制经济过热包括房地产泡沫，连续17次上调利率，联邦基金利率从1％提升到5．25％，才刹住了经济过热以及房地产过热的苗头。与美国相比较，无论从加息次数和幅度上中国都不及。如果不加息，经济可能已经转为过热。

同时，房地产对加息不理不睬又有其特殊的原因。这个原因就是在高房价下暴利的存在。试想，今年4次加息后，一至三年期贷款利率达到年息7．2％，而中国国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，7月中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．5％，北海、深圳、北京等城市涨幅一直达到两位数以上。况且，目前住房销售的预售制度使许多开发商垫付周转资金大大减少甚至是“空手套白狼”，贷款额度不大，资金成本负担压力不大，在超额利润的驱使下，加息增加的成本可以忽略不计，这就出现了房地产投资对加息不敏感的状况。

最为关键的问题是，一些专家认为中国房价上涨是需求太大，是一个供求关系问题，城市住房投资增长快一点、投资大一点，其实有利于缓解供求矛盾。但是，关键在于结构上。而目前中国住房建设结构存在的问题是很大的。否则，房地产开发增长速度这么快，而房价怎么还继续上涨，普通百姓怎么还仍然买不起房呢？如果继续建设大面积住房甚至豪华别墅，不把城市住房投资建设的重点放在普通住房、经济适用房和廉租房上，那么，房地产投资增长再快，房价也难以下降，普通百姓住房梦也很难圆。只能助长房地产泡沫加剧，甚至助推经济走向过热。而加息等调控手段仍然不能奏效。

因此，单独运用加息手段还不够，应该大力调整投资结构，使房地产投资增长和“红火”在普通住房、限价房、经济适用房、廉租房上。这样，不但能够使普通百姓特别是城市低收入阶层住房指日可待，还能缓解商品房市场供求压力，抑制价格过快增长，同时，中国宏观调控的效果也能及早见效。（余丰慧）