陈光明　作者文集

    日前，中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上提出了7点建议，其中第一条是，建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。此前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税。（8月23日《信息时报》）

    近来，有关建议开征物业税的呼声越来越高，各自的出发点也不尽相同。根据国际上通行做法来看，这种主要针对土地、房屋等不动产开征的物业税（有的国家称之为财产税或地产税），要求物业所有人或承租人每年缴付一定税金，税值随房产的产值而提高。但问题在于，我国物业跟其他国家的相比，有许多特殊之处。比如，物业税发展得相当成熟的美国，其税收包括物业税（财产税），它是让物业所有者逐年缴纳的。但在我国却不一样，地方政府是通过一次性收取土地出让金，这实际上相当于预征了70年的地产税（我国住宅建设用地使用权期为70年）。

    在这种情况下，如果开征物业税，则势必造成“重叠收税”，即住房消费在交纳了地产税的基础上，再次缴纳物业税，这显然不合理。因此，如何在物业税和整个土地出让金制度之间寻找一个“完美平衡点”，避免物业税沦为重复向住房消费者索要钱财的工具，显得异常重要。

    那么，在将这个“完美平衡点”找到之后，是不是就可以向广大住房消费者一视同仁地开征物业税了呢？笔者以为，还不能。

    当前，对绝大多数中国人而言，住房仍是个巨大的“奢侈品”。一个工薪族，为了买上套住房，几乎可能耗尽或透支几十年的心血。在这种情况下，如果对其课以高额的物业税，无异于雪上加霜。还有那些廉租房、经济适用房、限价房的消费者，他们多属城市低收入群体，其生活本来就可能朝不保夕，面对高额的物业税，显然会吃不消。

    因此，在笔者看来，物业税锁定的对象不应是这些中低收入阶层，而应是那些拥有多套房屋以及那些囤积房源伺机谋取高额利润的炒房者。如果物业税开征，对那些只拥有一套房屋的市民，应低标准征收税款，对那些廉租房、经济适用房、限价房用户，则应免除物业税。对那些拥有多套房屋的人，自他的第二套房屋开始，就应课以高额物业税，并且，随着拥有住房套数、面积的加大，开征的额度应提高。

    只有这样，物业税在给地方财政做出贡献的同时，才可能促进社会公平，并抵制房地产市场的疯狂投机。

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