李克杰　作者文集

    日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告建议，把目前的期房销售制度改为现房销售制度。对此，有地产界人士认为，期房销售制度取消，应该给予1年以上的过渡期，否则会引起房价飞涨。（7月26日《信息时报》）

    有关期房、现房的销售争议由来已久，期房销售制度不仅给广大购房者带来巨大风险，让他们在商品房交易中始终处于劣势地位，违背市场经济的公平交易规则，与我国法律上的权利义务平等要求相去甚远。因此，在房地产市场逐步发育完善，房地产企业逐渐发展壮大，我国资本市场日益成熟的情况下，取消期房销售是大势所趋和必然要求。

    那么问题是，由期房改现房房价真的会“飞涨”吗？

    以笔者看来，这主要是施政的技巧问题。也就是说，国家制定相关政策及具体实施该政策时，是否充分考虑到各种可能出现的情况，特别是对政策实施的负面效果如何采取措施加以预防和遏止，从而避免政策实施与政策目标南辕北辙。这其中最令人关注也是直接检验政策效果的恐怕就是房价的变化了。

    由期房改为现房销售，房价出现一定幅度的上涨是必然的，也是正常的。但这只是表面上的现象，并不增加购房者的负担。为什么这样说呢？笔者认为，禁售期房后的房价上涨，其实质是把购房者购买期房时的隐性成本（即未计入房价的成本），变为现房条件下房价的一部分，这一部分至少包括房款部分的存贷款利息。在商品房预售制度下，从购房者支付房款的时间到入住房屋的时间至少是一年，有的甚至是两年或更长。实际上，购房者在这段时间里必须支付贷款部分的利息和损失自有资金部分的利息，这不是一笔很小的费用。以50万元房款，首付20万元，且只办理公积金贷款30万元的话，那么购房者每年也要至少支付房款利息15000元左右。如果一年可以入住，就等于在原房价基础上上升3个百分点，随着时间的增加，这个比例也会提高。

    期房销售改为现房销售后，原来由购房者承担的房款利息转移到房地产开发商身上，而它的贷款利率远比公积金贷款利率高得多，这部分资金损失必然通过房价的形式转嫁到购房者头上。因此，从这个意义上讲，禁售期房后，房价的上涨是必然的，而且这个幅度还不会太小，即使不计其他影响因素的话，也会在3%－5%之间。假如只是把这部分费用加到房价中去，购房者的实际负担并没有增加，不能认为是房价上涨。

    其实，对开发商的影响还远不止于此。期房销售制度下，开发商不仅提前拿到了房屋建筑成本，而且还提前收到了商品房交易的利润，且不说期房销售将房屋开发变成了实质上的“集资建房”是否公平，开发商提前获得利润就成了“法律特权”，为它们带来了更多的收益。一旦改为现房销售，不仅会影响到开发商进一步投资的收益，甚至还会影响到基本资金链的稳定和安全。如果在制定和实施政策中出现偏差的话，开发商的这些风险可能全部被转嫁到购房者身上，其主要方式就是抬高房价。从这个意义上讲，在禁售期房时，警惕房价飞涨也是十分必要的。

    看来，禁售期房是大势所趋，民心所向，实行这项改革宜早不宜迟，决不能因可能出现的房价上涨而停滞不前。不过，需要指出的是，商品房预售制度是一项法律制度，要改变它，必须通过相应的立法程序来完成。希望发改委的这项建议尽快进入立法程序，早日成为现实。

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