换个思路解决困难居民的住房问题
——经济适用房系列谈之三
吴 颜 作者文集
就在对经济适用房制度的弊端批评增多之时，加大廉租房建设力度的呼声日盛，一些地方政府也已开始尝试转变思路。据报道，去年深圳明确了通过大力发展廉租房解决城市低收入家庭住房问题，云南省建设厅也把重点放在了廉租房建设上，从2005年开始连续两年将廉租房建设纳入云南省政府为民办的“十件实事”中，而未来经济适用房建设没有列入政府的重点工作范围。
正如以上对经济适用房制度弊端的分析可知，该制度难当实现社会基本保障的重任。和经济适用房相比，廉租房的定位更准，目标直指最困难的、买不起房的城市低收入家庭；廉租房的建设标准更符合实际，不是追求宽敞，而是突出实用，能够解决最困难的低收入家庭最基本的居住需求即可；廉租房“只租不售”、“一年一核”，疏通了住户的退出机制，租金低廉但居住条件有限的廉租房使收入提高后的困难群体难以产生长期占用的动机，有利于盘活廉租房房源，保证最需要的困难家庭有房可租。
自1998年国家发布房改23号文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》始，城市住房商品化改革正式启动。城市居民的住房需求由福利性质的实物分配转为依靠从市场购买商品房来满足，国家通过商业贷款和建立住房公积金等金融手段鼓励居民购买商品房。强劲的购买需求催生了巨大的商品房市场，加之各地政府通过土地出让、房地产开发增强地方财力、带动地方经济发展的助推，房地产市场持续升温，城市居民的住房条件总体上看正在逐步改善。但近几年，大中城市特别是京沪穗等大城市房价的一路攀升，持续走高，已经远远超出了普通居民的购买能力，城市住房问题已经成为影响民生、制约消费甚至损害社会和谐的因素，亟待解决。
居住是人类的基本需求，是人都要住房。按照市场经济规律运作的商品房市场，认钱不认人，它只卖给买得起的人。国家为了保障居民基本的住房刚性需求，通过经济适用房和廉租房制度来解决市场机制失灵问题，符合国际惯例和我国的实际。
不同阶层的人收入不同，在符合建筑基本安全标准的前提下，收入不同的人所住房屋的品质、条件，以及获取住房的成本、途径和方式也应有所区别，这符合市场经济规律。因此，住房问题应确立分层次解决的思路。高收入人群购买高档高价的商品房甚至别墅，广大中等收入人群购买、租住普通商品房，国家的责任应是集中财力建设提供廉租房，满足城市最困难的低收入家庭有房可住，为他们提供基本社会保障。从性质上讲，廉租房是扶贫解困的救济房，不是让大部分人得实惠的福利房。如果背离了这个原则，计划经济时代的福利分房不是人人有份吗？至少理论上如此。那我们何必还要搞房改，吃力不讨好地弄出个怨声载道的商品房市场来？现在大家普遍有一个误解，似乎只有买了房才算解决了住房问题，其实这是个天大的误会。即使在发达国家，拥有一套（栋）产权属于自己的房屋也不是人人可以做到。很多人都需要租房来解决居住问题。目前出现的大量买不起的人当中，有不少并不属于廉租房的适用对象。当然，他们的收入相对于过高的商品房房价是较低的，但他们的住房需求本质上不能通过救济政策来满足，而只能通过市场方式予以解决。
过高的大城市房价让大多数居民可望而不可及。很多人包括政府决策部门也人认为应该限制非自住的投资性购买行为。不可否认，一些有钱人出于投资、保值、增值等目的购买两套以上非自住房，客观上抬高了商品房一级市场的价格水平。但已出售的房屋并不会长期闲置，因为这样做不符合经济性原则。对于房屋二级市场特别是租赁市场，房源总体上是在不断增加。在一个供给充足、竞争充分的市场中，价格总会回归到一个合理的水平。而恰恰是国家制定的经济适用房垄断价格，造成了住房领域的“审批经济”，从而滋生出种种弊端。
生产力水平的多层次需要多种生产关系来适应，多层次的消费欲求也需要多层次的产品和服务来满足。既然我们早已确立了通过市场来解决居民住房问题的基本原则，就应该尊重市场经济规律，有所为有所不为，集中有限的财力，提供基本的住房社会保障作为维护社会稳定的“稳压器”。其他能通过、该通过市场机制解决的问题，一定不要越俎代庖。否则，不仅解决不了问题，还可能使问题更加严重，产生新的问题。（全文完）
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由此，笔者认为，经济适用房制度发展到今天已经走样变味，弊明显大于利。据来自云南省建设厅的消息，由于经济适用房在其他城市出现诸多弊端，未来经济适用房的建设没有列入政府的重点工作范围。可见，一些地方政府已经认识到经济适用房制度存在的问题，正在采取对策。[全文]
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