毕晓哲

    据媒体报道，建设部等部门向国务院提出建议，未来新建经济适用房的产权制度应在现有基础上进行调整。对于销售型经济适用房，应以政府在开发建设过程中的土地、财政等综合投入为标准，划定相应比例，而后由政府和购房者共享产权，与此顺应，政府可以行使自身拥有的与产权相匹配的权力。

    近几年来，全国各大城市房价持续走高，导致一些中低收入人群“望房兴叹”。政府力图通过经济适用房解决中低收入人群住房问题，但总体来看效果有限。为扭转这一局面，建设部等有关部门制定并上报国务院《关于完善经济适用住房制度的研究报告》和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》(以下分别简称《报告》和《意见》)。其初衷是好的，但从具体内容看，凸现出四大“软肋”。

    一是适用标准问题。什么样的人群适用于购买经济适用住房，各地标准不一。有的地方要求家庭年收入低于多少元或无房户；有的地方要求是低保户或经济困难户；有的地方要求家庭人均住房面积低于本地人均住房面积百分比等等。由于各地政府规定标准不一，导致执行过程中存在极大偏差。一些本不应该享受此项优惠政策的高收入人群堂而皇之地入住经济适用住房；个别单位甚至以权谋私，打着建经济适用住房的名义集资为内部干部职工建房，使国有土地资源大量流失；一些职权部门人员利用职权弄虚作假，在已经拥有多套住房的情况下，仍然去抢夺经济适用房这块廉价“肥肉”，而真正需要住房的低收入人群依然身无立锥之地。正是这些不合理甚至不公正的经济适用房分配标准，进一步加剧了我国住房供需矛盾，也形成了分配过程中的隐性腐败。

    二是价格标准问题。经济适用房如何定价、政府投入多少，这些都是值得探讨的问题。政府投入资本过多，表面上看会降低购房者负担，但也导致经济适用房价格过低，违背市场规律，导致该住房一旦走向市场，巨大的差价将被购房者无偿获得，不符合公平合理原则。政府投入过少，导致经济适用房价格过高，起不到建造经济适用房的初衷，同样不可取。如果政府入股投资新建经济适用房之前，不制定一个合理科学的投入标准，可能会产生种种不良后果，甚至出现产权纠纷。

    三是产权界定问题。按《报告》和《意见》内容，政府将成为经济适用住房的共有财产权人，但是未能明确权限划分。既然是共有财产权人，在处分房屋时会享有共有财产权的一切权益。《民法通则》规定了未经其他共有财产权人同意，不得擅自处分共有财产。这样必然会限制了经济适用房作为商品的流通功能，也有悖于经济适用房政策精神。在产权不明的情况下，政府对经济适用房拥有那些权利和购房者拥有那些权利都是不能确定的，如果产权都不能明晰，这项改革除了制造新的矛盾，还会有什么别的结果？

    四是“回购”的经济适用房由谁来管理的问题。按《报告》和《意见》内容，对于经济适用房可以通过梯级置换“退出”。这些“退出”房屋是走向市场还是回收到住房保障体系，尚未有定论。如果由政府回购，那么由谁监管？对于回购房屋的“闲置期”如何处理，出租或再销售的收益如何上缴国库等等，都将是一系列不能不深入考虑的问题。

    笔者认为，经济适用房是一把“双刃剑”，使用得当会改善或缓解目前我国住房紧张的压力，如果处理不当，不但起不到良好效果，反而会引发严重负面效应。各地政府应深思、慎行，使经济适用房真正发挥其应有的作用。

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