当前的房价过高似乎是一个不争的“事实”。但我的观点是中国当前的房价过低。在众人齐声声讨“虚高房价”的浓厚氛围下，笔者绝不敢“哗众取辱”。先别急着板砖拍我，让我给您算一笔账。

    我说的房价过低，是和租房价对比而言的。据报道，2005年北京商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元。而阜成门、中关村、建国门等地一居室普通住宅租价普遍在1400~1500元以上，城近郊区一居室租价不低于1000元。假设一居室是30平方米，平均月租价是1200元。每平方米70年的租价就是33600元，远远高于6725元的平均售价。

    租房价高于买房价合理吗？按照一般的市场理论，租价总花费高于购买总花费是符合市场规律的。如果出租房子没有赢利就没人愿意出租。但房子不是萝卜青菜，也不是一般的可租赁品。住房除了其商品属性以外，还具有其社会产品属性，它的特殊性就在于它是一项有关民生的消费。“居者有其屋”不仅是个人的愿望，也是社会稳定和谐的条件。

    过去我们过分强调了住房的社会属性，由国家统一建设、统一分配；而现在我们又走到了另一个极端：过分强调它的商品属性，任由市场主导，结果导致租房成本大大高于购房成本。住房供求矛盾特别是土地的稀缺性，决定了商品房必然会变成一种高价商品，它不可能降到人人都买得起的水平。如果政府不想让低收入者露宿街头，必须合理调控，对于有支付能力的居民，鼓励其通过市场解决住房，对于低收入家庭，通过保障，解决其支付能力不足的问题。因此，租房的花费不能高于买房的花费。

    因租房成本高于购房成本，而把中低收入“房客”都逼成“房东”的房改政策显然也不符合中国国情。由于买房成本较低，激起人们不断膨胀的购房欲望，导致中国的住宅浪费十分惊人。我国的人均住宅面积已达到26平方米，这一数字居于世界较高水平。据《2006中国生活报告》称，在年收入超过11万元的高收入群体中，超过40％的人拥有两套以上住房，其中22％的人未来一年内还打算买房。据40个重点城市房地产市场信息系统数据显示，今年1~6月份，40个重点城市登记成交商品住房中，套均建筑面积达113平方米。累计成交面积中，144平方米以上套型住房占总面积的72.8％,90平方米以下套型住房占总面积的18.9％。

    在一些发达国家，住房私有率比我们还低说明什么？有人认为，这些国家的就业流动是常态，为了可能的发展机遇，欧美人士习惯了不买房。但这只是直观的感觉。在住宅市场成熟的国家和地区，政府均将持续供应廉租房列为重要的施政目标。比如，伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1／4为负担用房。丹麦的做法更彻底：全民租房——主要是向政府租。事实上，这种制度设计是一种多赢，低收入者可以借助安定的生活实现地位的提升，城市也通过不断获得低价劳动力而维持竞争力，而先租后售的做法同样可以回笼资金。由于拥有成熟健全的住房保障体系，这些国家的居民不仅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于买房的成本，租房还是买房自然可以“量力而行”。而我国房改以来，住房政策导向一直是要求大家都去买房居住，这在全世界任何一个国家都不可能实现。根据这些年的经验，如果用出售的方式解决低收入阶层的住房，福利就很难真正到达低收入者的手中。我们不可否认房改的成绩，但是政策完全导向于全体民众都去买房居住，这显然是危险的。

    我个人认为，我国的房地产发展思路应从“人人拥有”转变为“人人享有”，享有不等于拥有。有学者指出，加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保商品住宅市场按市场规律运作的基础。可以说，我国的城镇住房问题将有很大比例依靠租房解决。在这个过程中，努力推动政府多盖一些面积不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正确方向。(张玉路 本文仅代表作者观点)
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