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汪浩:五个故事 告诉你如何做好园区专业化服务

2016年08月05日 14:48:12 来源: 新华网
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  新华网北京8月5日电(胡硕)8月4日,由选址中国联合中关村民营科技企业家协会、中展海外展览有限公司、北京华港展览有限公司共同举办的“产业创新思辨园区迭代”,2016中国产业与园区创新发展峰会于北京圆满落幕。

  北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事长汪浩在会上发表了精彩演讲,内容如下:

  

(北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事长 汪浩)

  

    大家好!

    今天我跟大家沟通和汇报的有三个内容,第一个是把握趋势,因为大家都知道,中国的经济进入新常态了,我们做产业园为什么也关心这件事呢?很简单,现在做园区运营,投资可能是你收益的一部分,既然你做投资,我们就必须关注经济发展的周期。从这个报告可以看出,三四月份我们的信贷有一个大的放量,到了三月份,我们的整个固定资产投资到了顶,到了五六月份开始往下走,整个固定资产投资在往下,但是基础设施在往上,民间投资在往下。所以中金公司有一个观点,国有部门指导的基建仍然是主力,低迷的民间投资反映出复苏的基础不牢固。我们帮助这些产业做调整,所以我一直有一个观点,相比众创空间,产业地产的使命不一样,我们首先帮助这些产业结构做调整,帮助这些民营的中小企业,因为产业园里面很多是中小企业,很多是民营的,帮助这些企业完成一次转型,帮助他们提升固定资产投资和就业,甚至带来一批稳定的中产阶级队伍,我觉得这些都是产业园区不同于众创空间的使命。

    我们再看这张图,到了二季度,整个经济活动趋缓,未来政策面会在稳增长和供给侧改革之间去找那个平衡点,平衡的过程可能很长,这个时间多长?就是我们做产业园投资的这个周期。

    我身边发生了一个故事,我发现最近我们运营的一个园区里,有两三户的企业开始来找我们,汪总,原来我是租,现在我想买了。我说你为什么想买?他说房价实在是涨得越来越多了,我最近做了第二轮、第三轮融资,我想买下来这个物业,资产价格涨得太快了。

    其实,我们做产业园,我们也希望是稳增长,大家也知道,北京的甲级写字楼,现在一个月的平均租金是370块,过去六年我们亲自看到客户从CBD,从国贸由于租金进到了霄云路到了望京,第三步从望京再搬到顺义的空港开发区,进到了产业园。中小企业尤其是科技企业,最大的成本是租金,如果你是一家做数据中心的,你可以把你的服务器放到离北京50公里以外的地方,如果你是科技产业、文化产业的企业,你的生产要素就是人,他们是不愿意到六环以外的,对于你这个企业来说,你最大的一块成本其实就是你的租金。

    大家都知道北京的写字楼空置率是全国最低的,4%,它就意味着我们的租金是全国最高的,甲级写字楼37块钱,科技企业承担最高的租金是10块钱,我们中关村科技园三区十六园,最近的是北二环,它是9块5,但是文化产业为什么都在东五环以外呢?除了电视台在那边,因为东五环的租金是4块钱到5块钱,北京的科技和文化,科技企业的最主要的一个成本是租金,他能承担到10块钱,因为科技产业的产业化做得好,文化产业呢?4块钱、5块钱对他是一大关。所以我们做产业园,做运营,我们也是希望稳增长,我们其实不愿意看到我们的业主把他募集来的B轮、C轮的钱押一个楼。但是业主过去三年付出的租金,再回过头来看这个楼的溢价,已经超过他这三年的利润了,这个对他的诱惑很大。所以其实如果说供给侧改革的力度非常大,对做产业园和做企业是非常好的事情。

    我们在做园区运营,可能我们看的更微观一点。这是今年7月份的报告,今年上半年国内发生资本市场并购的案例,每半年为单位,国内上半年的并购150起,国内并购发生在哪些环节呢?互联网、IT、高端制造。今年上半年所有的银行和保险公司的首席投资官坐在一起就说一件事,在股和债都不好的情况下,怎么样搭资产配置。上半年股票和债券都不好做了,但是今年上半年国内的并购市场其实是非常活跃的,为什么?他在投资未来,就是我们不去做产业研究,我们就看这些最敏锐的熊晓鸽在干什么,腾讯又买谁了,阿里巴巴又投谁了。所以那张图上150家并购里面,排在前几位的就是这些行业。我们做产业园,我们讲我们要支持中国经济转型,哪些产业在未来有发展?资本市场会更敏感?我们会看这些数字。

    第二,刚才几位老师也提到,一个是看产业升级和转型,一个是看区域经济。我们说上半年越来越明显的趋势,人口和新兴的产业是向一线城市、核心城市群聚集的,聚集来以后有两个效果,一个是城市的核心区,比如说我们大家都知道的亦庄开发区,过去是可口可乐和奔驰汽车,今天你再去看,现在是京东的总部在那里了,晚上十点半灯火通明。还有一个是产业新城,产业和人口都往北上广来聚,北京的人口控制在2300万,人去哪啊?这个规律你抵挡不了,但是人口又在控制,产业准入又在限制,那就是这个产业新城。

    所以我们看产业的发展,一个看产业的转型,哪些产业有发展,第二是在区域上,哪些区域最能产生聚集的效应。

    这张表格大家也注意一下,最新的数据。对比长三角,三个一线的城市群,和美国的东岸和日本的太平洋沿岸,你们会发现产业转型升级最主要的是第三产业,你会发现美国东岸的第三产业的聚集度达到了96%,日本也达到了78%,我们的长三角、珠三角和京津冀大概是50%上下,成熟的国家一线产业80%以上是第三产业,我们三个核心城市群里头,大概只达到50%左右,这是第一个数字。

    第二个数字,全美国的第三产业20%在东岸,全日本的50%第三产业在太平洋东岸。国内呢?全中国20%的第三产业在上海周边,北京周边是10%,你会发现不光是人口,新兴的产业也在向中心城市群聚集。全世界都是这个规律,人口一定是向一线聚集的,带来的是新兴产业。

    所以我们关注产业的转型,一方面关注行业,一方面关注区域。

    举一个案例,大家都知道深圳和上海都做了城市更新的政府条例,现在我知道城市更新的题材非常热闹,包括优客工厂在外面,很多人在做联合办公、联合空间。但是我一直有一个观点,城市更新最核心的内容不是空间,而是产业的更新。如果大家有兴趣可以翻一下《深圳市城市更新专项规划(2016-2020)》第一项是未来完成100个旧工业区项目,注意不是改造工业或者住宅,而是改造旧的工业区。

    所以一个城市更新最核心的要素,不是物理空间而是它的产业。

    另外一个案例大家都耳熟能详,就是我们的京津冀一体化,刚才我们提到产业在过来,北京的人口控制在2300万,人口去到哪里?北京提出所谓的4+N,四个战略区域,包括滨海新区、中关村、曹妃甸、张承生态区,还有这个N,不排除未来随着轨道交通,我们很多人会居住或工作到几个新城里面,咱们国家几个城市群,京津冀可能更特殊一点,第一有产业升级的趋势,第二它有市政府东迁,第三有京津冀一体化,第四要控制人口。所以这几个趋势作用下来,我个人判断三个城市群里头,未来可能在产业园区的升级转型里面速度最快的在京津冀。

    下面要跟大家沟通一下我们在做些什么。有一句话说“城市是一个生命体,当我们面对城市的时候,我们面对的是一种生命最为复杂、最为旺盛的社会”。我们认为产业园区跟城市一起成长,一起发展。

    左边是我们过去的传统的产业园,右边是我们实景照片,是我们自己的园区,它的建筑形态,里面的最核心的人变了,包括物理空间的形态也发生了变化。

    产业聚集到一线城市以后,你会发现一个概念,我们的亦庄过去核心区以制造业为主,到了路东区以后就以京东、小米、乐视这样的电商和高端制造为主,整个的园区变成了产业在升级,业态也在升级。原来是一个食堂,现在一定是一个咖啡厅,原来我们做园区10%的面积用做宿舍,现在要作为公寓。所以你发现这些园区产业在升级、业态在变化、人员也在变化,另外打散了。过去做园区会划出10%的面积做宿舍,今天我们做公寓,可能我们的公寓是在城市最繁华的部位。

    第二个趋势,一线城市消化不了的,核心区消化不了的产业和人口去哪里呢?随着轨道交通去产业新城。产业新城初期最重要的一点是什么呢?没有配套商业,没有生活的地方。我们刚去这个地方的时候,管委会主任跟我们说,汪总能不能新建一个咖啡厅,我们这里工作的周末没有地方去,所以核心区作为一个园区,大概10万平方米,但是到了一个产业新城,可能是10平方公里,这个商业是5万或者10万平米的商业街区,不把这个商业街区做起来,你的产业招商是有困难的。

    所以我们在产业新城里头,既做这样的产业园区,也会做配套的商业街。这就是几个外企的高管,每个月去我们的咖啡厅happy周末去。所以你发现这些产业园搬到产业新城规模放大了,业态也更复杂了,最核心的问题在哪?除了产业以外就是配套的商业、生活的氛围。

    我们在做什么?我讲几个故事,第一个故事是关于环评报告的故事,这个企业是生物医药,是一家上市公司,他在北京看了好几个园区,我们北京对产业的准入非常的严格,即使像这种生物医药的科技类企业,但是你的污水排放、废气排放不达到指标,你不可能进来。所以这个企业找到我们的时候,已经看了若干个园区了,最后就跟我们说一句话,汪总,如果你们能够帮我把这份环评报告拿下来,我们就过来。所以我们的团队整整花了9个月的时间,可能大家看到的是这两个文件,一个是环保局的批复,一个是园区管委会的准入文件,我们花了9个月的时间,这里并没有什么高精尖的东西,因为这些生物医药公司里的人都是教授和博士,其实我们的员工就是辛苦,就是不怕苦,要来回跑、来回沟通。9个月的时间,我们把这两份报告交给客户的时候,最后他入驻到了我们中关村科技园区的园中园的项目,那个园就在中关村科技园里头。

    所以我们在帮助客户做这些专项的服务。

    还有一个故事,一份设计任务书,大家可能不知道设计任务书是什么,就是我们的园区设计交给研究院会有设计任务书。这个项目在北京空港园区,是我们和普洛斯联合建立的,我们最大的客户是宝马中国的研发中心,作为工业园区,这是一个研发楼,它的楼板负荷、层高,这是最要命的东西,弱电等方面要按照他们的设计师标准去做,设计院觉得很麻烦,但是宝马又很强势,我们最后给他们整理出来厚厚的设计任务书,跟规划部门沟通,最后拿下来这个项目的批复,这个项目成功落地。

    所以表面上最后是一张图和规划工程的许可证,那个设计任务书我们团队花了6个月的时间,做一个定制化的产品,就是在做服务。

    还有一个故事,是一篇微信软文引发的微笑,大家注意最右边,这是咱们国家非常知名的,号称是中国绘本第一人熊亮大师,他在我们的文化产业园区里头,他的作品非常好,我的孩子非常爱看。我们做产业园一直坚持刚才朱老师提的,我们一直坚持产业聚集,这个园区所有的企业都是文化产业,没有别的产业,当这些产业聚集以后,我们说它才有可能形成一个生态,才有可能产生互相的合作和上下游的业务,没有这个产业聚合,谈撮合和共享是很困难的一件事。

    这几张照片也全部是实景照片,这张照片是我们的SDT演艺公司的实景照片,拍出来像效果图一样。

    这是我们园区里的客户,全部都是文化产业的,我们有两个旗舰店,第一是中国版权协会,围绕版权协会是所有文字类的,比如说读蜜,冠勇科技、金时频道、熊亮工作室,他们进来以后带动一批做文字然后带动做文字IP的,形成生态圈。

    第二个大客户是国韵文化,做大型的演出,所以才有震舞天下,包装出来艺人,在大型演艺演出的时候可以和国运文化合作。所以你做产业园和做产业中心的区别,我们会形成产业链。我们要做的是有一个线上平台,我们要帮助这些生态圈里的企业彼此互相认识。刚才那篇微信有3千次转发,整个园区的企业都到熊亮老师那里看他的画本。

    最后一个故事,一杯全镇最好的咖啡,我们有一个项目,有一个园区离北京国贸50公里,周围没有任何的商业,这几张也是实景照片,我们先投资了一个小的商业中心,这几个外籍人士在这里happy周末,清华数据研究院的展示中心D-Lab,在我们这里的二楼。我们要做的是一杯咖啡和提供的配套,最关键的是怎么把这些人拉过来,这些人是各个城市奋斗到北京的年轻人,他们很有出息,不可能拉到50公里以外的菜地里上班,所以你给他打造什么样的环境非常重要。

    这是我们的定位,我们在看趋势,中国的区域经济、产业经济和每个区域的发展规律,我们在做精准的定位和服务,我们去做长期的投资。最后说下嘉丰达的愿景“专业服务园区,产业助力中国”,我们希望用最专业的精神为园区内的用户提供服务,同时也是为中国的产业结构升级、经济结构调整出一份力,尽一份责。谢谢!

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