许大金系盈石（上海）资产管理有限公司总裁
跟内地的一些开发商相比，港资开发的商业项目在经营上相对做的比较好
这个跟香港做商业地产比较早有关系。因为香港其实在六、七十年代开始就逐步进入到一个地产的旺盛的开发期，在这个过程中他们也经历了卖铺到现在持有商铺，通过一些资本来运作的客观的过程；而国内其实做商业地产应该说还是刚刚起步，很多的开发商对于商业地产的规律的认知也是在摸索中；同时还有一个问题就是在香港从资本角度来讲，它的成本相对来说比较低，国内的开发商的融资渠道相对来说比较窄，也就造成了很多的国内开发商片面的依赖可售性的物业来进行持有性的物业的持久的来源，这样也就造成了我们现在资本层面有很多的问题。
第二个，就是香港的政府在商业地产规划的时候实际上也有一个相对比较合理的规划，香港受地形的限制，基本上住宅，还有一些城区都是围绕着地铁来进行的，所以很多的商业都基本上是围绕着交通的节点、人流的节点进行规划的，这些商业在选址各方面都有一定的优势。
第三个，中国的商业地产商和香港的商业地产商最根本的问题就是耐心的问题，由于香港地产商在长久的商业地产的操作过程中形成了很多的自己的一些流派，包括现在知名的一些项目出来以后，基本都是被香港的几家主流的商业地产商所持有。这样的情况下，他们在操作一个项目的时候，他们不是说急功近利的，讲求短期的现金流回现。对于一个项目开始的时候，他的养商期很长，并且很有耐心和信心，对于我们来说，他们这种商业心态也是需要学习的。
商业地产发展迅猛，供应量增大的同时同质化竞争也比较严重
供应量的增加是跟中国城市化进程有关系的，在整个城市化进程过程中，城市的不断的放大，城市使得人口不断进行聚集，商业供应量增大，这是一个客观的现实。
第二个，其实也跟政府的规划有关系，现在政府在供应土地的时候，不仅仅是把住宅拿出来，而且在很多的地块里面都规划了很大的商业，比重要比原来大，原来可能在5%，现在要在20%、30%。
第三个，由于政策上对住宅地产的各种控制，也使得一些开发商开始关注到商业地产，可能增加了一些商业地产的比重。这是从供应量来讲有这么几个成因，在这个过程中，实际上不可避免由于在同时期供应出来的巨大的商业体量，在这个过程中有一些同质化，包括招商难、营运难等等一系列问题的出现，这个是客观的过程。
在短期内，我认为这个问题是不可避免的，而且是必须要面对的。我们做商业地产的同仁们，针对一些不同的项目，我们怎么样去找到它的一个卖点，也就是说它如何吸引消费者的点，通过这样的点的规划来避免在同一时期巨大的放量的情况下做到一个项目的个性，从而保证后期在营运、规划等等方面自己的独特卖点的出现，这个是可能需要考虑的。
我们觉得在整个商业地产操作的长远的一条线来看，应该讲很多现在的问题随着时间的推移会慢慢减弱。我之前经历了北京在2008年奥运会之前集中放量的过程，从现在来看，北京在五环之内，现在找大体量的商业项目基本也找不到了，城市化最后把人口全部导入以后，这些商业其实现在也慢慢进入它的稳定期和成长期，很多现在北京核心商业区的商业、物业的价格涨的幅度还是比较高的，也就证明了随着中国城市化的成熟，其实有一些问题是可以被避免和消化的，但是如果像我们刚才提到的，你在定位规划方面存在着巨大的偏差的情况下，国家的未来市场淘汰的可能是这批产品。
百货的压力并不全来自电商 大型化或者专业化是发展方向
百货作为一个商业形态存活很久了，它目前面对的冲击不是说电商对它的冲击，我们做商业地产，很多购物中心也是需要百货当主力店的，可能不是说百货是由于电商的冲击而造成了这样的状态，而是由于它自身经营的产品形态受到了现在消费习惯的改变的冲击，可能更为恰当一些。
应该讲电商在零售产品，尤其在低端的商品零售这方面确实有很大的冲击。但实际上百货自身也有自身的经营问题的，因为现在百货存在的主要的问题就是国内的百货和国外的百货还是有一个在经营模式上的巨大的不同的，国外的百货很多还是以自营产品为主的，我们现在国内百货都是联营、联销的形式来跟供应商合作的，在这样的情况下，某种程度上他们也是一个变相的二房东的形式，在这样的竞争环境里面，它没有自身产品的经营的高利润或者说对市场自身的一种把控能力，完全依赖于外部市场，用一句话就是说手榴弹完全是在别人手里面，不在自己手里面，所以这样的经营风险就显而易见。
对于百货来讲，我个人认为从国外的一些经验来看，很多的其他地方还是以百货为主导的，购物中心实际上也是欢迎百货当主力店进来的。
比如说我们去西班牙、意大利，还是百货打天下的，可能在美国，个别的百货是在下坡路的这是我们看到的国际市场。国内现在的百货，刚才说的一个根本原因它在经营模态上没有抓住自己作为经营运营商的本质，片面的追求了高利润，去和供应商进行在收益上不断的博弈，最后造成了现在的状况。
从百货来讲，第一个就是要么百货应该做的稍微大一点，现在四、五万方的百货压力是最大的，因为能集合的品类就在三、五百个，这样实际在目前来说，消费者的选择性更加丰富的情况下，一个商场可能很难聚集，可能像有一些大型的百货，比如说能做到一千个或者几百个品牌的时候，反而能够吸引到消费者去做一种选择的空间，再一个就是做一些精品的，比如说买手的百货或者说某一品类的百货，其实我们也经常说英国的玛莎百货，其实我跟他们在沟通的过程中，他们也曾经提到过，他们不把自己当成一个百货来看待，您就把我当成一个主力店就好了，我做三、五千方也好，两千方也好，我有服装、食品，我认为我还是一个类似于次主力店的身份，所以我觉得未来的话，有自己独特的某一个品类的集合的这样一些店都是有前途的，从我个人来讲，大型化或者专业化可能是未来百货好的一个发展的方向。
我希望百货回归到它自己对于产品的本质的认知，对产品的把握，通过专业的养路去引导消费者进行消费，这个是百货应该有的特长，否则如果都是卖这种很通常的、低端的货品的话，消费者的选择除了百货以外可能有了新的选择，比如电商，比如可能我们的一些批发市场，比如其他的一些街铺，这个选择性、竞争性就非常激烈的。
（根据《许大金：“急功近利”的商业地产需要耐心》一文整理）
