张景瑞系美桥（上海）资产管理有限公司董事总经理
商业地产发展的两大阶段
2002年到现在有10多年的时间，这段时间也是整个中国的商业地产从起步到快速发展的阶段。我觉得可以分成两个大的阶段：一个从这个世纪的初，2000年开始，一直到2005年，这段时间中国的商业地产相对还是比较弱，当时还是在住宅的黄金的时期，大量的地产商也好，投资商也好，还是在冲击住宅的市场。整个中国的城镇化、城市化的发展，这段时间还是突飞猛进的，所以也导致了后续几次的调控，那时候还没有商业房地产的概念，没人提商业房地产，住宅商如果说商业房地产，可能还是连接商铺的概念，所以那个时候我们对商业地产的理解在于我们在国外的经历，对购物中心，对城市综合体，所以那段时间只有少数的外国机构在做城市综合体。
2005年它进入了相对的成熟期，恒隆和港汇都是在2000年之前开业的，进入成熟，展现在人们面前一个非常完美的综合体和高盈利、高品牌度，也就是在2005年年后进入了一个成熟期，所以那段时间，在整个中国还没有这个（商业地产）概念，也没有人去谈论，也没人去讲什么是商业地产。
商业房地产的真正发展其实是在2005年以后到现在，有10年的时间，大量的地产商进入了这个行当。首先比较突出的是万达，万达在2004年以前还是个小企业，也就是说它抓住了十年的时间，大举的进军商业房地产，并形成自己独特的和连锁的商业模式，包括它的投资模式，它最早开始琢磨，叫定制。说把我的购物中心的一部分定制给沃尔玛，绑定沃尔玛去做。甚至它早期还散售过一部分物业，后来出了很多问题，也就是说这批企业进入了地产业成为了最大的赢家，目前的话全国有几十家万达广场，一旦上市以后，它就是整个中国最大的地产企业，也会成为全球最大的商业地产企业，所以说它抓住了中国发展的十年的黄金期。
另外像华润、中粮大的央企，特别是他们有香港的窗口公司，能够把香港的优秀的管理理念带进来，就像华润做第一个万象城，它请的全是外资的港籍的专业的资产管理的人士来帮它打理，获得了丰厚的回报以后再进行扩张，华润现在不仅仅是万象城，还在做五彩城，所以它做的规模也非常大，一直到中粮，打造了大悦城的品牌，现在也是在业界做的非常有影响力。
简单说这几个，这些是整个商业地产投资商和开发商的标杆。
然而冰山下面最大的体量是中型的房产商和中小型的房产商，他们是被迫进行了商业地产的投资和开发，因为未来包括过去这段时间内批出来的土地相当一部分都是商办，就是你不做商业也迫不得已去做商业，没有那么多住宅给你做，尤其是在核心的地段，在所谓的CBD地区，在所谓的商贸区。产业区都有大量的商办物业出来，所以说不得不去做。
据统计，中国每年的shopping mall的落城量都有几百座的概念，所以造成了部分城市形成了重灾区，比如像成都、沈阳，一条马路上的购物中心、甲级办公楼、五星级酒店，基本上每两公里一个，近的是一公里一个，这些作为了相对的过量，也带来了现在发展的大的问题，这是我们对过去十几年的总体的判断。
商业地产从蓝海变红海 竞争难以避免
商业房地产从十年前的蓝海市场，现在变成了红海市场，红海市场最主要的就是供应量太大，一个城市、一个区域、一个新兴的城市都规划了很多的城市综合体，体量和规模都有一定的同质化现象出生，从出生那一刻就决定了他们是相对同质化竞争的，这个会带来一些不可避免的竞争，很多发展商难以为继，根据这个工程是干不下去的，招商是不成功的，或者招商勉强开业以后，营运又出现了问题。
所以美桥现在做的很多的项目，不是说一个新的土地如何帮它规划，如何帮它经营，很多都是再定位，房子已经造好了，没有做好，我们重新再帮它定位，或者已经开业了，但是没有专业的经营管理团队，所以导致了开业以后的经营不理想，租户大量的撤场，经营业绩惨淡，我迫不得已再请专业公司来帮他们打理，从大型的十万方的购物中心，到三、五万方的社区购物中心，我们现在做的大量的工作都是在做这样的一些东西。
电商对商业地产冲击大 仍有一些功能无法取代
电商的冲击是非常巨大的，现在电商发展的速度是非常的快，单个大的电商都到上千亿甚至上万亿的规模，在急速地增长，这个零售额不仅仅扩大的是整个社会销售品零售总额的增量的部分，也是把存量的基数部分给蚕食掉了，所以电商的发展肯定是对零售业产生了一个巨大的冲击，这个冲击还会越来越强，也会带来一些零售业新的变革，就是物竞天择、适者生存，肯定是在这个竞争格局中某一个人要找到自己的生存之道，所以对传统的百货，传统的专题卖场带来了一些毁灭性的打击。
其实在一个购物中心当中，从我们的业态比例来看，一般我们的零售都不会超过50%，之前最高也就是60%，现在出现一个相对回调的阶段，这个就是考虑到电商的冲击，比如说你做电器或者卖场，现在这个市场可能就萎缩了，大量的都网上去购物，所以说国美、永乐、苏宁都在缩，他们也在进行变革，或者是它店面越来越小，或者是出现一些精品的店。
我们知道前几年，美国的百思买也退出了中国的市场，也就是说电商对他们造成了巨大的冲击，他们也在夹缝中找生存，或者以新的业态进行出现。另外就是百货的拓展越来越谨慎，规模也越来越小，这就是电商带来的冲击。
但对购物中心的影响有多大，我觉得还是要从另一个方面来看：第一个就是从我们掌握的数据，包括我们自己经营的购物中心来说，每年的销售额都在增长，有相当多的购物中心的年销售额都还是两位数在增长，这里面一个最大的因素就是虽然零售整体市场是下滑，但是购物中心所承载的功能，零售只是一部分，其他的餐饮、休闲、文化、生活、公共展示，这部分占了我大量的比重，尤其是餐饮和儿童，这两个业态现在在购物中心的是必备的，份额会越来越大，增长速度越来越快。
所以我们从中期和长期来看，我们还是看好购物中心的发展，因为它承载了更多的功能，因为我们经常讲购物中心不是一个简单零售的场所，更重要的它是承载了人们生活的第三空间，除了家庭、办公以外，第三个空间，不仅仅说你来买东西，更重要的是休闲、娱乐、文化，文化不仅仅是看电影，也可以来看画展，还可以有一些互动的游戏和娱乐，也是一个放松家庭聚会的机会，所以带来的像星巴克这样好的国际化的快餐，休闲空间的大量的增长，这就是未来的生活所在。
举个简单的例子，比如说我家附近有购物中心，我女儿现在五岁，她大量的时间会到购物中心去，她不会去买什么东西，比如她要去学做手工、画画、弹钢琴，包括休憩，都是在购物中心里面。
因为购物中心有大量的绿化、景观，小孩和老人在这里面都可以有很好的互动和交流，包括很多社区型的活动，周周演，每周都有节目，还有互动，购物中心未来更大的容纳了社区的职能，所以这是它未来的生命力，购物中心伴随着社区的成长而成长，伴随着社区的演化而演化。
商业地产的收益将加速回报
住宅商更多的是被迫转型，第二个是还有主动转型内在的动力，这个动力就是商业房地产的魅力所在，因为过去的十年或者二十年当中，整个房地产的价格，包括土地价值、房产价值都进行了大幅的增值，在这个过程中，很多低产商其实并没有赚到更多房产升值的机会，因为它是一个快周期的，变成生产的环节，楼板价在一千的时候，我增值了多少卖掉了，可能是在开发一两年之内，所以他每做一个楼盘，他赚到的升值只是这一两年的升值，但是真正房产的升值没有赚到，这是被小的投资人或者居住者所有的，所以前段时间，炒房的人比地产商赚的多，尤其在一线城市更明显，从原来五千块钱的房价变到五万或者三万，但是房产商当时可能只赚了两百块或者五百块的增值的收益，这就是房产升值带来的差异。
但是商业房地产作为不动产，它的收益是加速回报的，比如说开发一栋写字楼，原来的投资收益率是5%到10%，它可能逐渐是在增长的，你完全有产权，可是现在你的收益率是20%，所以说对于买商铺来说，小的投资人来说就是“一铺养三代”，对于持有大型购物中心的业主来说也是这样一个道理，从原来最初投资十个亿，可能现在估值已经到60个亿了，每年的租金收益都几个亿，你看恒隆的报表可以看到，每年有几个亿的租金的收益，单年度的投资回报肯定是在每年递增在30%以上，不仅仅说几年已经收回投资的概念，已经完全是下金蛋的鸡。
尤其是港资的大牌地产公司，像太古、恒隆、新鸿基，租赁收入都占到非常高的比例，尤其像太古，它可能租赁收益都占到绝大部分的收益，每年有几十亿港币的收益，产权完全还是它拥有，这样的一个财务结构来说，目前国内的发展商不能匹敌，因为随着国内的经济水平不断提高，像上海、北京一线城市，都进入国际大都市的中等发达国家的水平，甚至逐步接近一些发达地区城市的水平，在这些城市拥有不动产，进行房地产的开发，肯定是持有型的物业，未来肯定慢慢成为一个主流，对于大型地产商来说，它肯定也会需要不停的增加持有型物业，以改善它的整个的财务结构。
（根据《美桥资产董事总经理张景瑞：红海市场中的商业地产资产管理》一文整理）
