物业服务差，费用可少缴

    近年来，因物业公司服务质量差而引发的纠纷屡见不鲜。面对不尽如人意的物业服务，不少业主选择了拒交物业费的方式来对抗。为维护自己的利益，物业公司则往往采取法律诉讼的途径来追讨物业费。但在具体的诉讼案件中，其结果大都是物业公司胜诉，没有享受到应有服务的业主，依然被判“一分不少”地缴纳物业费。然而，最近沈阳市民刘季在一起“物业官司”中却赢得诉讼，并被裁定可少缴物业费。

物业服务差引发“拖欠”现象

    沈阳市民刘季的住宅坐落于沈阳市于洪区银山路嘉麟花园。在当初买房之时，刘季与嘉麟物业管理公司签订了一份“管理协议”和“公共契约”。该协议、契约对物业管理公司管理、服务的区域、项目、范围、标准及双方的权利、义务均作出具体的约定。其中公共契约第三章《物业管理有限公司的职责及权力》第六条约定：负责小区的管理，经营及房屋和配套公共设施的维修、养护；维护小区内的所有公共地方的照明和消防设备；保护小区内公共地方环境优美，卫生清洁。
 　  但在后来的生活中，物业公司根本就没有按照契约所约定的那样履行职责：旁边一家酒店侵占了小区的权利，物业公司没有及时制止；小区内公共绿地大面积遭破坏，路灯损坏无人修理，公共场合脏乱不堪。看到这种情况，刘季十分恼火和气愤。经过几次协商、警告，物业公司毫无改正，依然“我行我素”。
    既然物业公司的管理、服务达不到约定标准，而且也不改正，一气之下，刘季决定拒缴物业费。从2003年1月至2004年4月，他共拖欠物业管理费共计1139.5元。物业公司几次讨要未果，双方矛盾始终无法调解。最后，物业公司把他告上法庭，要求法庭判决刘季给付其拖欠物业费及利息。

法院依职权裁定减少“物业费”

    沈阳市于洪区法院在受理这个案件后认为：刘季与物业公司达成的物业管理协议有效。实际上，物业公司已对刘季居住的小区进行了物业管理，刘季应给付物业费。刘季拖欠物业费系民事违约行为，应承担民事违约责任。为此，于洪区法院一审判决刘季给付物业公司物业管理费1139.5元，并支付一定利息。
 　  在接到一审判决书后，刘季不服，向沈阳市中级人民法院提出了上诉。他的上诉请求是：物业公司提供的物业服务不符合双方所签订的物业服务合同的约定；物业公司应对其不尽法律责任而导致上诉人精神受到损害的事实承担相应的法律责任。此外，刘季不同意支付尚欠的物业费及利息。而嘉麟物业公司的负责人表示：“希望二审能维持原判。”
 　  沈阳中院调查认为，物业公司未按公共契约为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。刘季依法行使抗辩权，不履行缴付物业管理费的义务，是依法行使违约救济权的合法行为。不过审理此案的法官还表示，鉴于刘季实际接受了物业公司的物业服务，且不能向法院提供拒绝缴纳物业费的证据及理由，可适当减少刘季应缴物业管理费金额，对其予以补偿。于是沈阳中院终审判定：刘季给付沈阳嘉麟物业管理有限公司物业管理费968.75元，同时支付相应利息。
    据沈阳中院民二庭庭长张东波介绍，刘季与物业公司签订的管理协议和公共契约，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方均应按合同法相关规定和协议的约定各自履行义务。按照合同法，本案中刘季与物业公司签订的管理协议和公共契约系互负债务，双方当事人应同时履行各自义务，否则对方可依法行使抗辩权。
 　  一些法律专家指出，目前物业纠纷越来越多，物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为。这主要表现在：对公用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在这些违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任，按质定价，适当减少业主应缴的物业管理费用，以保护业主的权益。

    （编辑：孙爱东）