费率条款如何体现“房市波动”？
保护投保者权益，应以差异化条款费率体现房产实际价值
安徽省蚌埠市的王先生有三个孩子，一个在北京、两个在国外。“人熟是宝，我老了哪也不去。孩子们也不想回来继承老家的房子，‘以房养老’对我很合适。这几年房价一直往上走，有没有可能把房价上涨的因素考虑进去，直接变成现金按月支付给我？此外，我们这儿的房价和北京、上海比，无论涨跌波动浮动都不一样，保险公司的条款费率是不是也要有所差别呢？”
保监会相关部门负责人表示，根据“试点指导意见”，“以房养老”产品可以分为两类：其中，参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人及其继承人。幸福人寿的“房来宝”属于后者——幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价涨了全部归属投保人；房价跌了，由保险公司承担。这样一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额将固定。“在签订合同测算保险金时，我们一定程度上考虑了房屋未来的预期增值。”曲和磊说。
“从经济学的角度看，反按揭型年金保险产品的基本原则，是让投保人每活一天，都能享受其资产现有及未来增值价值的最大现金化。”朱铭来说，从国际上看，除了房产，古玩、字画、家具等，金融机构都可以进行估值、折价，然后以按揭年金的形式发还给投保者。“而目前国内的这首款产品，并没有体现‘最大现金化’原则，后面还留了一些‘尾巴’，操作形式更为复杂。”朱铭来认为，这会模糊人们对“以房养老”这一保险产品的认识。
“如果将来开展参与型产品业务，还要解决好房产增值利益分配的问题——房地产市场有较大的不确定性，而保险合同一签就是十几、二十几年，如何确保投保者的应得利益不受损，对保险公司的市场预判能力、精算能力也提出了挑战。”朱铭来认为，如果全国用统一条款，对保险公司来说，能够在大范围内平抑损益，实现大数法则；但对具体城市的投保者来说，则没有体现差异化。”他说。
“目前在四个试点城市，‘房来宝’采用统一的费率条款。”曲和磊坦承，一线城市和二三线城市房价波幅不一样，住房反按揭产品的条款费率要体现房价增值或贬值预期， “条款费率差异化将是未来的大方向。”他说。
也有人担心，如果保险公司承保很多客户，现金流不够，这项业务做不下去了，保户的房子怎么办？
针对消费者的这些顾虑，保监会相关部门负责人表示，对于经营“以房养老”的保险公司，保监会规定，试点期间单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过公司上一年末总资产的4%，意在限制该项业务的总量。“此外，相较于一般寿险产品有10天的犹豫期，‘以房养老’产品签单后的30天内，投保者可以无条件退保。我们还会继续督促保险公司提高条款的通俗化程度和费率的透明程度，保护投保者权益不受侵害。”这位负责人说。
只是小众人群的养老方式
与传统文化“水土不服”，只适应特定人群养老需求
受传统养老观念影响，许多人对“以房养老”的认同度不高。“大城市房价贵，年轻人攒套房不容易，做父母的不会为了过得舒服点，把房子抵押给保险公司。就算小城市房子不值什么钱，也觉得该留给孩子作个念想。”黑龙江绥化的王先生说，他不能接受以房养老这种方式。
“在国外，孩子成年后与父母就在经济上独立，可我们中国人代际之间的‘经济账’没那么清楚。即使孩子已经成年，结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得，如果子女无暇照顾，可以去养老院，把家里的房子租出去，用租金养老，总比把房子留给保险公司合适。”朱铭来教授认为，“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突。“一般而言，这样的商业模式只适应特定人群的需要，并不容易推开，保险公司开发产品也要注重客户分层。”
首都经济贸易大学保险系教授庹国柱表示，“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。
曲和磊表示，该公司的“以房养老”业务在试点期间优先在孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体中推行。“我们不急于追求业务量的增长，而是希望能积累些经验，让中国式的‘以房养老’有个比较稳步的开端。”
保监会“以房养老”试点意见出台以来，只有一家公司申报了一款产品，其他公司都在观望。对于这种情况，保监会相关负责人认为，这不是个利润丰厚的市场，老年人问题又十分复杂，处理不好就是大问题，观望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“毕竟是第一款产品，不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”
“从首批客户的投保情况看，无论是在办理房产评估、抵押登记，还是办理公证手续的过程中，他们都遇到了一些问题。我们希望相关办事机构能简化手续、降低收费，给老年人提供绿色通道，缩短等待时间。”这位负责人说。（记者 曲哲涵）
